Wohnungsmarkt in Dessau: Wohnungsmarkt in Dessau: Was ist pro Quadratmeter ortsüblich?

Dessau-Rosslau/MZ - Seit Jahresanfang hat Dessau-Roßlau einen qualifizierten Mietspiegel. „Dieser gibt einen Überblick über die ortsübliche Miete im freifinanzierten Wohnungsbau, gilt aber nicht für Sozialwohnungen“, sagt Michael Clar von der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg, die den Mietspiegel im Auftrag der Stadt erarbeitet hat.

Am Mittwoch wird der Mietspiegel den Stadtratsmitgliedern zur Kenntnis gegeben. Sie hatten am 26. September 2012 den Auftrag zur Erarbeitung nach kontroverser Diskussion beschlossen (21 Ja-Stimmen, 19 Enthaltungen). Während einerseits damals von der CDU ins Feld geführt wurde, die Wohnungswirtschaft brauche diesen Mietspiegel nicht, wollte die Stadt vor allem ein rechtssicheres Instrument schaffen, um die Angemessenheit der Kosten der Unterkunft (KdU) für Bedarfsgemeinschaften und Sozialhilfeempfänger zu ermitteln. Nun liegt dieses Instrument vor und gilt seit dem 1. Januar 2014, nachdem der Deutsche Mieterbund Dessau und Umgebung sowie der Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer ihre Zustimmung gegeben hatten.

Der Mietspiegel wurde von der F+B Forschung und Beratung für Wohnen Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg im Auftrag der Stadt Dessau-Roßlau erstellt. Fachlich begleitet wurde die Arbeit von der Arbeitsgruppe Mietspiegel. In dieser arbeiteten neben der R+B und der Stadtverwaltung Dessau-Roßlau, der Deutsche Mieterverein Dessau und Umgebung, der Verein Haus und Grund, der Verband der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt, die Dessauer Wohnungsbaugesellschaft, die Wohnungsgenossenschaft Dessau, der Wohnungsverein Dessau, die Vermietergemeinschaft Hoch/Walter, die Agora Hausverwaltung, der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Regionalbereich Anhalt und Vertreter der Stadtratsfraktionen mit.

F+B ist ein unabhängiges, privates Forschungsinstitut und hat langjährige Erfahrungen für Mietspiegelerstellung, u.a. für Berlin (2011 und 2013), Halle (1998-2010), Jena (2013), Region Hannover (2011 und 2013), Kiel (seit 2008) und Lübeck (2012). (hth)

Damit, so Clar, erhalte der „qualifizierte Mietspiegel“ automatisch Gültigkeit für die nächsten zwei Jahre. „Qualifiziert“ ist er deshalb, da er auf der Basis einer wissenschaftlich abgesicherten Datenerhebung erstellt wurde. „Dieser auch finanzielle Mehraufwand hat zur Folge, dass der Mietspiegel rechtssicher ist und bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vor Gericht als Beweismittel über die Höhe der ortsüblichen Miete anerkannt wird“, erklärte der Mitarbeiter des Hamburger Instituts. Mieter und Vermieter könnten sich nun dank des Mietspiegels gütlich ohne Rechtsstreitigkeiten über die Miethöhe einigen. Was allerdings nicht gehe: Zahlt der Mieter gegenwärtig eine höhere als die im Mietspiegel angegebene ortsübliche Miete, „hat er keinen Herabsetzungsanspruch gegenüber dem Vermieter“, machte Clar klar.

Zur Erarbeitung des Papiers, das sowohl auf der Internetseite der Stadtverwaltung zum Download zur Verfügung steht als auch gegen eine Schutzgebühr (10 Euro) in der Statistikstelle des Rathauses (468) erhältlich ist, wurde von Juli bis September 2013 eine Mieten-Erhebung bei Vermietern durchgeführt. Von den 4 940 erhobenen Mieten kam knapp die Hälfte (2 291 Fälle) in die Auswertung, da laut gesetzlichen Vorgaben nur Mieten ausgewertet werden dürfen, die innerhalb der letzten vier Jahre neu vereinbart oder verändert worden sind. Heraus kam eine Mietspiegeltabelle, die die Wohnungsgröße, das Baualter und den Bautyp berücksichtigt. Aufgeführt wird die jeweilige Mietspanne sowie ein Mittelwert.

Generell, so Clar, liege das Mietniveau (Netto-Kaltmiete) in der Stadt zwischen 4 und 6 Euro pro Quadratmeter. Kleine Wohnungen haben in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis als große. Eine Ausnahme bilden allerdings nachgefragte Altbauwohnungen ab 90 Quadratmetern. Kaum Auswirkungen auf die Miethöhen hat in Dessau-Roßlau die energetische Gebäudequalität. Darauf hatte der Stadtratsbeschluss von 2012 besonderen Wert gelegt.

Für Gabriele Perl vom Mieterverein „bietet der Mietspiegel nun Rechtssicherheit“. Insgesamt, stellte sie fest, seien die Nettokaltmieten für die Mieter günstig. Allerdings wünsche sie sich von den Wohnungsunternehmen und Vermietern, dass sie auch in Zukunft Feingefühl bei Mieterhöhungen walten lassen. „Die Einkommen stagnieren“, verwies sie.

Lob für die Erarbeitung des Mietspiegels, die dank des Stadtrates möglich wurde, kommt auch von Klaus Abramowski von Haus und Grund. Für ihn gebe das erarbeitete Papier allerdings kein reelles Bild ab, wie er zu bedenken gab. Viele ländliche Bereiche der Stadt wurden in einen Topf mit dem innerstädtischen Wohnen in Dessau und Roßlau getan.

Dennoch denkt auch er, dass „die Mieten ein relativ niedriges Niveau in der Stadt haben“. Dass Mieter nun aber mit Vorliegen des Mietspiegels mit drastischen Mieterhöhungen rechnen müssen, glaubt er nicht. Dafür würden die hohen Leerstände in der Stadt keinen Anlass geben.