Sparpotenziale nutzen:

So lassen sich bei Immobilientransaktionen per Immobilientausch Steuern sparen

21.02.2022, 11:20
Steuern sparen durch den Immobilientausch - dieser Artikel zeigt, wie das gehen kann.
Steuern sparen durch den Immobilientausch - dieser Artikel zeigt, wie das gehen kann. (Foto: Towfiqu barbhuiya / Unsplash.com)

Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich im Normalfall einer eher schwierigen Lage gegenüber: Zwar liegen die Zinsen nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau, so dass sich Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren im Durchschnitt bei einem Zinssatz von 1,15% pro Jahr bewegen.

Im Gegenzug müssen Käufer für Immobilien jedoch auch deutlich mehr Geld aufwenden als noch vor 10 Jahren. In seinem Whitepaper erklärt Immobilienexperte Patrick Riehl, Gründer und CEO von Immotausch.net:

Doch bei Betrachtung der Preisentwicklung relativieren sich diese niedrigen Zinsen. In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise in den Großstädten verdoppelt. […] Dies ist zurückzuführen auf die erhöhte Nachfrage für Wohnimmobilien seit der Senkung der Konditionen für Immobiliendarlehen. Die niedrigen Zinsen ermöglichen beim Kauf monatliche Raten, die unter der Höhe der sonst zu zahlenden Miete liegen. Jedoch muss dabei zunächst auch Eigenkapital eingebracht werden.“

Die hohen Preise stellen für viele Käufer eine entsprechende Hürde dar. Wer bereits eine Immobilie besitzt und eigentlich ein neues Objekt mit anderen Anforderungen erwerben möchte, steht vor dem Problem, aufgrund der hohen Nachfrage kaum fündig zu werden – der Markt wird quasi leergekauft.

Genau hier setzt der Immobilientausch von Patrick Riehl an: Der Ringtausch-Algorithmus bringt Menschen zusammen, die durch einen Tausch ihrer Immobilien jeweils genau das finden, was sie suchen. So entsteht ein Parallelmarkt mit zahlreichen neuen Tauschangeboten, die sonst gar nicht verfügbar wären.

Geringere Kosten durch Immobilientausch: Bis zu 50% weniger Erwerbsnebenkosten und zusätzliche Steuerersparnis möglich

Durch die Nutzung von Tauschpreise lassen sich zudem auch die Kosten senken – bei den Erwerbsnebenkosten sind nicht selten bis zu 50% Einsparung drin. Doch das ist noch nicht alles, denn Ersparnisse ergeben sich darüber hinaus auch im steuerlichen Bereich:

1.   Spekulationssteuer verringern oder sogar ganz vermeiden

In Deutschland gilt für Immobilien eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wer eine Immobilie kauft und diese vor Ende der Haltedauer wieder verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern. Die daraufhin erhobene Spekulationssteuer wird dabei auf Basis des jeweils eigenen Einkommensteuersatzes berechnet. Angesichts der gestiegenen Immobilienpreise ergeben sich schnell Wertzuwächse bis zu 100.000 Euro, die wiederum selbst bei Geringverdienern dafür sorgen, dass der Steuersatz auf bis zu 45% ansteigt (aktueller Spitzensteuersatz).

Mit dem Immobilientausch und der Einigung auf einen geringeren Tauschpreis ließen sich die Steuern erheblich senken oder sogar ganz vermeiden.

Ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung:

Ein Wertzuwachs von 200.000 Euro bringt Spekulationssteuern von 90.000 Euro mit sich. Dies würde Verkäufer dazu zwingen, für den Kauf ihrer neuen Immobilie eventuell sogar noch eine Finanzierung aufzunehmen. Setzen die Tauschpartner jedoch einen Tauschpreis an, der keinen Wertzuwachs mit sich bringt (auf Basis des reinen Sachwerts), muss auch keine Spekulationssteuer entrichtet werden.

2.   Geringere oder sogar gar keine Erbschaftssteuer

Wer heute erbt, erhält nicht selten auch eine Immobilie. Laut dieser Studie von 2017 gaben 55% der Westdeutschen (43% der Ostdeutschen) an, künftig eine Immobilie vererben zu wollen. Somit stellt dieses Szenario bei weitem kein Einzelfall dar. Passt die jeweilige Immobilie jedoch nicht zu den eigenen Vorstellungen vom Eigenheim, wird das Objekt verkauft und im Gegenzug ein passendes Haus oder eine Eigentumswohnung gekauft.

Der Standardweg bestünde also aus den folgenden Schritten:

a)   Eigene Immobilie zum Verkauf anbieten und zu hohem Marktpreis verkaufen

b)   Passende Immobilie zu aktuell hohem Marktpreis kaufen

In beiden Fällen wäre die Bewertung des Erbes recht hoch. Das Finanzamt setzt für die Bemessung der Erbschaftsteuer bei einem Verkauf nämlich den jeweiligen Verkaufspreis als Grundlage an. Durch den Immobilientausch können sich die Partner jedoch auf einen deutlich niedrigeren Tauschpreis (Sachwert) einigen. Für den Fiskus gilt dann dieser Wert und die Erbschaftssteuer fällt entweder deutlich geringer aus oder liegt am Ende tatsächlich innerhalb des jeweiligen Freibetrags.

Auch hier ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung:

Jemand erbt eine Immobilie mit einem Sachwert von 380.000 Euro. Aufgrund der Marktentwicklung in den letzten Jahren liegt der Marktpreis aktuell jedoch bei 760.000 Euro. Einen ähnlichen Preis müsste diese Person auch für eine Immobilie bezahlen, die in seiner bevorzugten Region liegt. Der Freibetrag für Erbschaften von den eigenen Eltern liegt bei 400.000 Euro. Nun würde für den Überschussbetrag Erbschaftssteuer anfallen:

Beispielrechnung für die Erbschaftssteuer bei Verkauf einer Immobilie
Beispielrechnung für die Erbschaftssteuer bei Verkauf einer Immobilie
(Foto: MZ)

Beim Immobilientausch könnten beide Tauschpartner jeweils wieder den Tauschpreis ansetzen, der sich in der Nähe des Sachwerts bewegt. Läge der Verkaufspreis dann bei 380.000 Euro, muss der Erbe keine Erbschaftssteuer bezahlen, da die Bemessungsgrundlage innerhalb des Freibetrags fiele.