Fahrplan für Bauherren Fahrplan für Bauherren: Wichtige Suche nach Mängeln
Berlin/dpa. - Das Haus ist fertig, der Bauherr will so schnell wie möglich einziehen. Doch zuvor muss eine offizielle Bauabnahme durchgeführt werden. Damit der Bauherr seine Rechte optimal sichert, muss er dabei einiges beachten.
Häufig ist im Bauvertrag - dem wichtigsten Rechtsakt nach der Vertragsunterzeichnung - nicht ausdrücklich geregelt, wann und wie die Abnahme stattfindet. Dann besteht die Gefahr einer so genannten konkludenten Abnahme. «Eine konkludente Abnahme kann zum Beispiel der Einzug in das Haus sein, wenn sich aus dem Verhalten der Bauherren ergibt, dass sie das Bauwerk des Unternehmers als im Wesentlichen mangelfrei anerkennen», erläutert Manuela Reibold-Rolinger, Vertrauensanwältin des Bauherren Schutzbundes in Berlin.
Gleiches gilt, wenn der Bauherr die schriftliche Mitteilung über die Fertigstellung der Bauleistung oder eine Schlussrechnung des Bauunternehmers erhält - widerspricht er nicht innerhalb von zwölf Tagen, kann dies als konkludente Abnahme gewertet werden.
Der Bauherr sollte sofort im Rahmen der Zwölf-Tagefrist schriftlich eine förmliche Abnahme von dem Bauunternehmer verlangen. Die förmliche Abnahme sollte vor dem Einzug auf der Baustelle stattfinden.
Jeder Vertragspartner kann auf seine Kosten einen Sachverständigen hinzu ziehen. Wenn er den Bau begleitet, kann er in allen Etappen Kontrollen durchführen. «Wird der Sachverständige erst zur Bauabnahme hinzu gezogen, so kann er viele bauphysikalische Aspekte wie Schallschutz, Wärmeschutz oder Luftdichtheit kaum noch kontrollieren», warnt Helmut Gumtau, Architekt und Energieberater bei der Verbraucherzentrale in Hamburg.
Gemeinsam mit dem Sachverständigen wird die Bauabnahme sorgfältig vorbereitet. «Gehen Sie ein bis zwei Tage vor der Abnahme gemeinsam durch das Haus und nehmen Sie anhand der Vertragsunterlagen und Leistungsbeschreibungen einen exakten Soll-Ist-Vergleich vor», rät der Ingenieur Jürgen Mattis aus Leipzig, Vorstand im Verband Privater Bauherren. Das Ergebnis wird in Form einer Mängelliste festgehalten.
Die offizielle Abnahme besteht aus einer gemeinsamen Begehung des Bauwerkes durch Bauherren, Bauunternehmer sowie eventuell den begleitenden Architekten und Bausachverständigen. Dabei stellt der Bauherr fest, ob alle vertraglichen Leistungen vollständig, mängelfrei und in Übereinstimmung mit der Leistungsbeschreibung erbracht worden sind.
Durch die Abnahme hat der Häuslebauer das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkannt. Der Unternehmer ist jetzt berechtigt, seine Schlussrechnung zu stellen. Der Verband Privaten Bauherren rät, eine Gewährleistungssicherheit von fünf Prozent der Bau- beziehungsweise Kaufsumme einzubehalten.
«Erfahrungsgemäß tauchen im Laufe der Gewährleistungsfrist weitere Mängel auf. Hat der Bauherr dann bereits alles bezahlt, und ist das Bauunternehmen inzwischen nicht mehr am Markt, dann bleibt der Bauherr auf seinen Ansprüchen sitzen», warnt Verbandssprecherin Eva Reinhold-Postina. Dieser Gewährleistungseinbehalt muss allerdings im Vertrag ausdrücklich festgeschrieben sein. Als Alternative ist eine Bankbürgschaft möglich.
INFO-KASTEN: Häufigster Fehler von Bauherren ist, die Abnahme nicht ausreichend zu dokumentieren, warnt Helmut Gumtau von der Verbraucherzentrale Hamburg. In einem gemeinsamen Protokoll werden dafür neben Bauobjekt, Beteiligten, Tag und Uhrzeit alle Ergebnisse der Abnahme festgehalten. Das gilt für alle möglichen Baumängel, auch solche, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß beseitigt wurden. Fotos sind hilfreiche Beweismittel. Anhand der Bauunterlagen wird geprüft, ob der Bauherr einen Anspruch auf Mängelbeseitigung hat, und hierfür eine Frist festgesetzt.
