Garagen auf Pachtland: Garagen auf Pachtland: Kündigung ohne Entschädigung

Halle/MZ. - Reinhard S., Dessau: Meine zu DDR-Zeiten gebaute Eigentumsgarage steht auf Pachtland. Verliere ich ab 2007 mein Garageneigentum ohne Entschädigung? Muss ich obendrein noch einen gewünschten Abriss bezahlen?

Antwort: Mit der Regelung für Eigentumsgaragen auf Pachtland ab 1. Januar 2007 verlieren Sie keineswegs automatisch Ihre Garage. Die Lage ist aber so, dass der Grundstückseigentümer den Vertrag aus DDR-Zeit kündigen kann, ohne Ihnen eine Entschädigung zum Zeitwert der Garage zahlen zu müssen. Sie können eventuell eine Entschädigung verlangen, wenn durch die Garagenbebauung der Verkehrswert des Grundstücks erhöht worden ist. Das ist im Einzelfall gründlich zu prüfen. Was den Abriss angeht, müssen Sie nach Rechtsauffassung des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer auch ab 1. Januar 2007 nur die Hälfte der Kosten übernehmen.

Peter K., Halle: Ich habe in der DDR eine Garage auf kommunalem Boden errichtet. Das Gelände ist ehemaliges Schachtgelände und Senkungsgebiet. Mit Blick auf die neue Regelung 2007 befürchte ich Abrisskosten.

Antwort: Da die Nutzung als Garagenstandort in dem Senkungsgebiet offensichtlich die wirtschaftlichste Verwertung des Bodens darstellt, wird höchstwahrscheinlich kein Interesse an einem Garagenabriss bestehen. Rechnen müssen Sie eventuell mit einer fristgerechten Änderungskündigung Ihres bisherigen Vertrages durch die Kommune mit dem Ziel, Ihre Garagenmiete im Rahmen der Ortsüblichkeit zu erhöhen.

Karin H., Saalkreis: Ist nur der Eigentümer zur Kündigung berechtigt oder auch der Pächter?

Antwort: Der Vertrag kann auch vom Pächter gekündigt werden. Bei einer Kündigung durch den Pächter ist es aber so, dass die Entschädigung für das Bauwerk zum Zeitwert auch schon vor dem 1. Januar 2007 wegfällt. Außerdem muss er die Hälfte der Abrisskosten tragen, falls die Garage innerhalb eines Jahres - zuvor angekündigt - vom Grundstückseigentümer abgebrochen wird.

Gabriele F., Aschersleben: Wir haben zu DDR-Zeiten eine Garage auf Pachtland errichtet und zum 1. Januar 1991 einen neuen Pachtvertrag über 25 Jahre abgeschlossen. Fällt unsere Garage von 2007 an auch dem Bodenbesitzer zu?

Antwort: Dem Bodenbesitzer fällt von 2007 an die Garage nicht automatisch zu. Das wäre nur dann der Fall, wenn das Vertragsverhältnis beendet werden würde und ihr Vertrag keine anders lautenden Regelungen hat. Bei Ihnen liegt die Sache aber noch etwas anders, da Sie den Pachtvertrag aus DDR-Zeiten beendet und 1991 einen neuen Pachtvertrag abgeschlossen haben. Laut Paragraph 11 Schuldrechtsanpassungsgesetz ist die Garage mit Abschluss des 1991 neu abgeschlossenen Vertrages nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dem Grundstückseigentümer zugefallen. Die Garage gehört Ihnen also nicht mehr, Sie können sie aber laut Vertrag 25 Jahre lang nutzen. Im Fall einer fristgerechten Kündigung - der Fall muss aber nie eintreten - haben Sie den Vorteil gegenüber der "2007er Regelung", dass Sie keine Abrisskosten tragen müssen.

Thomas G., Zeitz: Wenn ich meine Garage entsorge und das Land anderweitig nutze, darf der Eigentümer dann trotzdem kündigen?

Antwort: Wenn Sie Ihre Garage abreißen und das Land anders nutzen, wird höchstwahrscheinlich eine vertragswidrige Nutzung des Grundstücks eintreten. Die aber rechtfertigt eine sofortige Kündigung.

Vera B., Leuna: Verlieren die jetzigen Eigentümer von Garagen von 2007 an automatisch ihr Eigentum, wenn die Garagen auf Pachtland stehen?

Antwort: Die Garage fällt nur dann dem Grundstückseigentümer zu, wenn dem jetzigen Garagenbesitzer eine Kündigung ausgesprochen wird oder er den Vertrag selbst kündigt.

Günter P., Dessau: Darf ich meine Garage abbauen, wenn mir der Eigentümer kündigt?

Antwort: Ja, das so genannte Wegnahmerecht haben Sie.

Rainer H., Sandersdorf: Die Stadt Bitterfeld hat den Besitzern des 1988 auf kommunalem Pachtland errichteten Garagenkomplexes ein Angebot unterbreitet: Wenn wir der Stadt unsere Garagen jetzt entschädigungslos übereignen, garantiert sie uns eine lebenslange Nutzung der Garagen bei niedrigerer Pacht. Die Garagen dürfen aber nicht vererbt werden. Was halten Sie davon?

Antwort: Das Angebot ist seriös und überdenkenswert. Sie erhalten ein lebenslanges Nutzungsrecht der Garage zu einem Mietpreis unter der Ortsüblichkeit. Angesichts dessen, dass bei Kündigung ab 2007 die Garage in den Besitz der Kommune übergehen würde und eventuell noch Abrisskosten auf Sie zukämen, ist das ein günstiges Angebot. Übrigens praktizieren das mehrere Kommunen so.

Sven G, Dessau: Der Eigentümer hat angekündigt, dass er das Land, auf dem die Garage steht, kündigen will. Gibt es Fristen?

Antwort: Sowohl nach den Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes als auch gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch ist bei jährlicher Pachtzahlung eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr zum Pachtjahresende einzuhalten. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Bei kürzeren Zahlungsrhythmen (halb-, vierteljährig oder monatlich) verringern sich die Kündigungsfristen. Darüber hinaus kann ein anderer Termin vereinbart werden, wenn die Partner dem einvernehmlich zustimmen

Karin W., Weißenfels: Gibt es bei Pachtland eine Art Vorkaufsrecht für Garagenbesitzer?

Antwort: Nein, ein Vorkaufsrecht gibt es in diesen Fällen nicht.

Günter F., Saalkreis: Ich nutze meine Garage nicht und will sie los werden, um die Pacht zu sparen. Einen Käufer finde ich nicht. Muss der Grundstücksbesitzer mir die Garage abkaufen? Ich will ja kaum was dafür haben.

Antwort: Nein, abkaufen muss Ihnen der Grundstückseigentümer Ihre Garage nicht. Sie sollten kündigen und dem Verpächter einen Kaufvertrag mit einem geringen Preis - vielleicht symbolisch einen Euro - anbieten. Dann sind Sie die Garage los und brauchen auch keine eventuellen Abrisskosten zu fürchten.

Fragen und Antworten notierten Kerstin Metze und Dorothea Reinert.