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GrundsteuerSo werden Bodenrichterwerte in Sachsen-Anhalt bestimmt – und darum sind sie so unterschiedlich

Der sogenannte Bodenrichtwert ist entscheidend für den Wert eines Grundstücks und auch für die Höhe der Steuer, die der Eigentümer zahlen muss. In Sachsen-Anhalt unterscheiden sich die Werte allerdings oft schon von Straßenseite zu Straßenseite. Warum ist das so? Und wie wird der Bodenrichtwert eigentlich ermittelt? Die MZ klärt auf.

Von Max Hunger Aktualisiert: 07.02.2023, 11:30
Wie hoch ist die Steuer, die ich für mein Grundstück zahlen muss? Darüber entscheidet auch der Bodenrichtwert. Der wird in Sachsen-Anhalt anhand verschiedener Faktoren bestimmt – dazu gehören etwa Schnitt und Kaufpreis.
Wie hoch ist die Steuer, die ich für mein Grundstück zahlen muss? Darüber entscheidet auch der Bodenrichtwert. Der wird in Sachsen-Anhalt anhand verschiedener Faktoren bestimmt – dazu gehören etwa Schnitt und Kaufpreis. (Foto: Jan Woitas/dpa)

Halle/MZ - Für viele Immobilienbesitzer ist es ein Schock: Mit dem Erhalt ihres Grundsteuerbescheids treffen vor allem Stadtbewohner oft saftige Erhöhungen. Bei der Berechnung der Steuer ist auch der Bodenrichtwert eine entscheidende Größe. Doch wie wird der Wert eigentlich bestimmt? Und von wem? Die MZ klärt die wichtigsten Fragen dazu.

1. Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert beziffert den Wert pro Quadratmeter einer unbebauten Fläche an einem bestimmten Ort. Ob tatsächlich ein Haus darauf steht, spielt dabei keine Rolle. Die Höhe des Bodenrichtwertes wird etwa über die Lage und den Marktwert bestimmt. Der Bodenrichtwert ist eine zentrale Größe, um den Wert einer Immobilie einzuschätzen.

2. Welchen Einfluss hat der Bodenrichtwert auf die Grundsteuer?

Der Bodenrichtwert ist in Sachsen-Anhalt mitentscheidend für die Höhe der letztendlich festgelegten Grundsteuer. Steigt er, steigt auch die Steuer. Denn die Höhe der Grundsteuer errechnet sich neben den theoretisch zu erwartenden Mieteinnahmen durch eine Immobilie auch über den Wert des Grundstücks. Um den zu bestimmen, werden verschiedene Werte – etwa die Quadratmeterzahl – miteinander multipliziert. Auch der Bodenrichtwert gehört dazu.

3. Wer legt den Bodenrichtwert fest?

Den Bodenrichtwert legt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte fest. In Sachsen-Anhalt besteht er aus etwa 120 Mitgliedern – der Großteil sind Ehrenamtliche, sie erhalten allerdings eine Aufwandsentschädigung. Der Ausschuss setzt sich aus Fachleuten aus dem Immobilienbereich zusammen. Darunter sind Makler, Bänker und Bausachverständige. Ein Viertel der Mitglieder stammt aus der Immobilienwirtschaft, 22 Prozent aus dem Bauwesen, 21 Prozent aus dem Finanzwesen, der Rest verteilt sich auf Planung sowie Land- und Forstwirtschaft.

4. Für welches Gebiet gilt ein Bodenrichtwert?

In Sachsen-Anhalt gelten für Grundstücke innerhalb der Landkreise und Städte mitunter sehr verschiedene Bodenrichtwerte. Nach Angaben des Gutachterausschusses gibt es in Sachsen-Anhalt aktuell etwa 10.300 sogenannte Bodenrichtwertzonen. Deren Größe wird individuell festgelegt: Eine Zone wird jeweils aus einem Gebiet gebildet, auf dem die Mehrheit der Grundstücken sich in vieler Hinsicht ähnelt: Welche Art Gebäude lässt sich darauf bauen? Was hoch ist der Kaufpreis pro Quadratmeter? Wie lange kann man es noch nutzen? Dabei gelte eine Wertespanne von plusminus 30 Prozent für eine Zone, sagt Ausschussvorsitzender Andreas Schöndube. „Bodenrichtwertzonen müssen umso kleiner gewählt werden, je unterschiedlicher die den Wert beeinflussenden Umstände sind.“ Wer wissen möchte, wie hoch der Bodenrichtwert für sein Grundstück ist, kann das auf einem Internetportal nachschauen.

5. Wie wird der Bodenrichtwert bemessen?

Laut Gutachterausschusses entscheiden die Mitglieder in ihren Sitzungen über die Bodenrichtwerte. Dafür werden meist Unterausschüsse mit Mitgliedern aus den betreffenden Kommunen gebildet. Sie müssen mindestens fünf Mitglieder haben. Wichtigstes Mittel zur Bemessung des Richtwertes ist die sogenannte Kaufpreissammlung. Dazu sammeln die Gutachter Kaufverträge aus den zurückliegenden Jahren. So bekommen sie eine Übersicht darüber, welchen Wert die Grundstücke auf dem Immobilienmarkt haben. Laut Schöndube werden in Sachsen-Anhalt jährlich bis zu 32.000 solcher Verträge ausgewertet. Aber auch der Schnitt der Grundstücke ist entscheidend. Lässt sich dort ein Zehnstöcker bauen? Oder ist es zu ungleichmäßig geformt? Hat die zuständige Kommune das Grundstück überhaupt als Bauland ausgewiesen? Bemessen werde also der tatsächliche Nutzwert eines Grundstücks, sagt Schöndube. „Unser oberstes Gebot ist dabei Objektivität.“

6. Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Sachsen-Anhalt entwickelt?

Die Bodenrichtwerte steigen vielerorts – aber nicht überall im gleichen Maß. Laut Grundstücksmarktbericht stieg der durchschnittliche Kaufpreis, der entscheidend für den Bodenrichtwert ist, für ein Haus mit maximal drei Wohnungen zwischen 2010 und 2020 spürbar an. Lag er vor zehn Jahren noch bei rund 40 Euro pro Quadratmeter, waren es 2020 bereits 56. Bei allgemeinen Baugrundstücken war der Anstieg noch rapider. Im gleichen Zeitraum kletterte der Durchschnittspreis von 40 auf rund 70 Euro pro Quadratmeter.

7. Warum sind die Bodenrichtwert häufig so unterschiedlich, obwohl die Grundstücke nahe beieinander liegen?

Obwohl die Grundstücke dicht beieinander liegen, gelten mitunter sehr unterschiedliche Bodenrichtwerte. Ein Beispiel: Im Paulusviertel in Halle liegt der Bodenrichtwert etwa bei 500 Euro pro Quadratmeter. Im westlich angrenzenden Wohngebiet am Steintor sind es nur 200 Euro – weniger als die Hälfte. Dabei liegen die Häuser hier nur einen Steinwurf voneinander entfernt. Für solche Differenzen könne es mehrere Gründe geben, sagt Schöndube. Wie ist der Schnitt der Grundstücke? Was für Gebäude stehen darauf? Das Paulusviertel etwa gilt auch aufgrund seiner sanierten Altbauten als besonders attraktiv.

8. Wo sind die Bodenrichtwerte in Sachsen-Anhalt besonders hoch? Wo besonders niedrig?

Grundsätzlich zeichnet sich in Sachsen-Anhalt ein Stadt-Land-Gefälle ab: Im Zentrum von Halle liegt der Bodenrichtwert etwa bei 1.750 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Querfurt sind es mitunter nur elf Euro. Im bundesweiten Vergleich allerdings fallen die Bodenwerte hierzulande selbst in den Großstädten eher niedrig aus. In beliebten Gegenden in Berlin etwa liegt der Richtwert bei bis zu 70.000 Euro.

9. Wie oft werden die Bodenrichtwerte neu bemessen?

Die Bodenrichtwerte für Bauland, aber auch für Äcker und Wälder werden in Sachsen-Anhalt alle zwei Jahre überprüft. Zuletzt geschah das 2022 im Rahmen der Grundsteuerreform – allerdings nur für Baugrundstücke. Die nächste Ermittlung ist für 2024 geplant.