Immobilienanlage: Immobilienanlage: Hoffnung für Geschädigte

Halle/MZ. - Das sei eine normale, legale Angelegenheit und clever dazu, versicherten die Finanzdienstleister. Ihre Berechnungen der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben überzeugten selbst hartgesottene Zweifler: Die Kosten für die Wohnung im geschlossenen Immobilienfonds würden sich für die Anleger durch zu erwartende Mieteinnahmen und Steuerersparnisse vollständig oder nahezu vollständig aufheben. Eine Immobilie fast umsonst? Viele Ostdeutsche griffen zu, zumal die Finanzberater für sie auch die anderen mit der Immobilienanlage verbundenen Geschäfte organisierten: die Kreditverträge und den Abschluss der Kaufverträge.

"Inzwischen hat sich das einst euphorisch offerierte Steuersparmodell als Flop für viele Immobilienanleger entwickelt", sagt Arnd Merschky, Fachanwalt für Steuerrecht in Halle. "Sie können die Raten für ihre Kredite kaum mehr aufbringen. Auch zeigt sich, dass Eigentumswohnungen beziehungsweise die gesamte Immobilie damals zu einem unangemessen hohen Preis erworben worden sind, weil im Kaufpreis horrende Provisionen enthalten waren."

Der reale Verkehrswert der Immobilie ist dann sogar noch weiter rapide gesunken. Oft beträgt er nur mehr 50 Prozent. Bei Erwerb der Eigentumswohnung mit 4 000 Mark veranschlagt, liegt der Preis pro Quadratmeter seit Jahren bei 2 000 Mark beziehungsweise 1 000 Euro. "Anstelle erhoffter stattlicher Mieteinnahmen, müssen Anleger inzwischen monatlich kräftig draufzahlen, um den Kapitaldienst gegenüber der finanzierenden Bank zu erbringen", so der Fachanwalt.

In den meisten Fällen müsste das noch 20 Jahre so gehen, wollten die Anleger ein schuldenfreies Eigentum besitzen.

Hoffnung für die geschädigten Immobilienanleger sieht Merschky in einem Urteil des Bundesgerichtshofes. Danach dürfen die Vorschriften des Haustür-Widerrufsgetzes erstmals auch auf Immobilien-Finanzierungskredite angewendet werden. Gelingt es nachzuweisen, dass die nach der Wende abgeschlossenen Immobilien-Finanzierungsverträge unter den Schutz dieses Gesetzes fallen, kann geschädigten Anlegern geholfen werden", erklärt Merschky.

Bei den meisten dieser Geschäfte sei das der Fall gewesen. Hier wurden für Haustürgeschäfte typische Praktiken angewandt: Finanzberater rufen potentielle Anleger zu Hause oder auf der Arbeitsstelle an, fragen, ob sie Steuern sparen wollen. Wenige Tage später suchen sie die Betreffenden auf, um ihnen die Attraktivität der Immobilienanlage vorzurechnen. Wieder einige Tage später kommt es zum Abschluss der entsprechenden Verträge.

Auch in der nach dem Haustür-Widerrufsgesetz geltenden einwöchigen Frist sieht der Anwalt kein Problem. In den meisten Fällen sei sie nicht ordnungsgemäß erfolgt und habe damit noch nicht zu laufen begonnen. Demzufolge könne die Frist auch jetzt, nach über zehn Jahren, den Anlegern von damals einen Widerruf ihrer Darlehensverträge ermöglichen.

Der Widerruf des Darlehensvertrages ist jedoch mit rechtlichen Folgen verknüpft. Einerseits haben die Anleger Anspruch auf Rückerstattung sämtlicher an die Bank gezahlter Gelder. Andererseits hat die Bank Anspruch darauf, dass sie die von ihr gewährten Kredite zurückerhält. Dazu wird wohl kaum ein Anleger in der Lage sein. Die von den Anlegern bislang gezahlten Raten, einschließlich der Zinsen, liegen in der Regel weitaus unter der ihnen von der Bank ausgezahlten Summe. Nach Ansicht von Merschky könne ein Anleger dennoch einen Nutzen aus seinem Widerrufsrecht ziehen: "Er schließt zu den derzeit günstigen Konditionen neue Darlehensverträge ab und erhält im Gegenzug sämtliche in der Vergangenheit gezahlten Beiträge zurück. Auch wenn das nicht die optimale Variante ist, können dabei häufig Ersparnisse von etwa 20 Prozent erzielt werden."

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs sieht der Anwalt jedoch noch eine weitaus günstigere Chance für den Anleger: nämlich die, ohne finanziellen Verlust aus seinem Vertrag herauszukommen. Das sei dann möglich, wenn Darlehensvertrag und Immobilienkaufvertrag im rechtlichen Sinn eine wirtschaftliche Einheit bilden. "Wird ein solches 'verbundenes Geschäft' gemäß dem Urteil des Bunsdesgerichtshofs fristgemäß nach dem Haustürwiderrufsgesetz widerrufen und erfolgt das zu Recht, sind beide Verträge null und nichtig", erklärt der Fachanwalt.