Alt-Immobilien: Alt-Immobilien: Beim Kauf lauern Fallstricke

Berlin/dpa. - Beim vermeintlich einfachen Althauskauf können aber Fehleinschätzungen aus mangelnder Erfahrung schwerwiegende Folgen haben. "Die meisten Verbraucher kaufen nämlich nur einmal im Leben eine Immobilie", warnt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Verbands Deutscher Makler (VDM) in Berlin, vor Selbstüberschätzung. Anders als beim Autokauf, bei dem viele Verbraucher auf Testberichte oder Expertenrat zurückgreifen, trauten sich manche Hauskäufer "diese wohl größte Investition ihres Lebens" allein zu.

"Ein Alleingang kann aber zu einem finanziellen Schaden für Verkäufer und Käufer führen", sagt Schick. Denn ein Verkäufer, der privat sein selbst genutztes Einfamilienhaus anbietet, verkauft damit auch ein Stück seiner Identität - weshalb er nicht selten den Wert seiner Immobilie überschätzt. Entsprechend wird das Haus in Anzeigen über einen längeren Zeitpunkt zu einem erhöhten Preis angeboten, was dazu führe, dass die Immobilie "verbrenne", da sie bei den Interessenten bekannt sei. Später könne sie dann meist nur unter Preis veräußert werden.

Umgekehrt verlieren Käufer angesichts ihres vermeintlichen Traumhauses manchmal den kühlen Kopf und zahlen unter Umständen zuviel für die Immobilie. Für Laien sind außerdem die Folgekosten nur schwer zu übersehen, wenn beispielsweise umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind.

"Die Ermittlung und das Berechnen der Kosten für Sanierung und Modernisierung erfordern Fachwissen und Erfahrung mit Altbauten", sagt auch der Architekt Ulrich Zink vom Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung (Baka) in Berlin. Laien seien mit der Beurteilung schnell überfordert. Vor dem Abschluss des Kaufvertrages sollte der Zustand des Gebäudes immer erst durch einen Fachmann grob beurteilt werden. Eine erste Einschätzung der Immobilie durch einen vom Baka vermittelten Architekten koste 400 Euro.

"Mitunter zeigt sich, dass die ausgesuchte Immobilie wegen des Sanierungsaufwands nicht bezahlbar ist", sagt Zink. Eine solche Einschätzung schütze aber nicht vor verdeckten Schäden, die aufwendige Sanierungen nach sich ziehen können. Nach der ersten Beurteilung könnten weitere Gutachten notwendig sein. Schwierig ist es beispielsweise, Baustoffe auf ihre ökologische Verträglichkeit hin zu untersuchen. So wurden ab den sechziger Jahren, massiv in den siebziger und achtziger Jahren bauchemische Produkte wie Asbest oder bestimmte Holzfarben eingesetzt, die heute als giftig oder reizauslösend gelten, warnt Fachbuch-Autor Hans Weidinger.

Ein weiterer Kostentreiber verbirgt sich unter der Erde: Fast immer ist laut Weidinger bei älteren Wohnhäusern eine äußere Abdichtung der Kellerwände unumgänglich. Auf das Einbringen von Eigenleistungen bei den unter Umständen nötigen Sanierungsarbeiten sollten selbst einigermaßen versierte Heimwerker nicht zu viele Hoffnungen setzen. "Die meisten Heimwerker überschätzen ihre handwerklichen und bauphysikalischen Kenntnisse und produzieren durch ihre Unkenntnis viele Baumängel", warnt der Autor.

Einen Nachteil beim Kauf gebrauchter Immobilien gibt es bei der Finanzierung. "Erwerber von Altimmobilien müssen mehr Eigenkapital aufbringen als Bauherren von Neubauten", sagt Karl-Heinz Glandorf von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Dies liege daran, dass der Betrag, der zusätzlich zu den Erwerbskosten für Sanierung und Modernisierung notwendig ist, nicht vollständig auf den Wert eines Hauses angerechnet wird. Dadurch werde der mögliche Kreditrahmen für die Hypothek kleiner.

"Keine Unterschiede mehr zwischen Alt- und Neubauten gibt es seit Anfang 2004 bei der staatlichen Förderung durch die Eigenheimzulage", sagt Glandorf. Gefördert würden Bauherren und Erwerber selbst genutzter Immobilien acht Jahre lang mit maximal 1 250 Euro. Pro Kind und Jahr kämen 800 Euro Kinderzulage hinzu.

Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung, Telefon-Nummer: 030 / 484 90 78 55

Buch "Einfamilienhäuser von 1960 bis 1980 modernisieren" von Hans Weidinger, Callwey-Verlag, ISBN 3-7667-1545-3