Werterhalt und Wertsteigerung: : Werterhalt und Wertsteigerung: : Immobilien richtig pflegen

Die Entscheidung, ein Eigenheim zu kaufen, ist zumeist einer der größten finanziellen Schritte im Leben. Das Haus oder die Eigentumswohnung wird über mehrere Jahre abbezahlt und dient gleichzeitig als Wohn- und Wertanlage. Daher ist es auf Dauer essentiell, mit einer fachgerechten Instandhaltung der Immobilie den Werterhalt zu garantieren.

Besonders Sanierungen, Modernisierungen und Erneuerungen sind große Investitionen, die dafür notwendig sind. Wir geben Antworten auf die wichtigsten Fragen, wenn es um den Erhalt oder gar eine Steigerung des Immobilienwertes geht.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Wie bei Kraftfahrzeugen verlieren Gebäude durch natürliche Alterung und Abnutzung mit der Zeit an Wert. Natürlich geschieht dies wesentlich langsamer als bei einem Auto und zum vollständigen Wertverfall innerhalb eines Jahrzehnts kommt es üblicherweise nicht. Dennoch ist der Wertverlust über die Jahre spürbar und kann nur durch Investition und ordnungsgemäße Instandhaltung bekämpft werden.

Bei Wohngebäuden und anderen Immobilien spricht man von einem Zeitwert. Das bedeutet im Detail, dass der monetäre Gegenwert einer Immobilie immer nur zu einem bestimmten Zeitpunkt bestimmt werden kann, schon nach kurzer Zeit kann sich dieser Wert stark verändern.

Das liegt daran, dass der Wert von Immobilien sowohl vom gegenwärtigen Zustand, als auch der aktuellen Marktsituation abhängig ist. Grundsätzlich geht ein „Altersabschlag“ vom Wert des ursprünglichen Neubaus ab. Dieser kann jedoch, vor allem in Städten, wo Gebäude- und Grundstückspreise stetig steigen, von der Marktlage wieder überholt werden.

Ein wichtiger Faktor ist die angenommene Gesamtnutzungsdauer, die aus dem aktuellen Zustand und dem Alter des Gebäudes errechnet wird. Ein älteres Haus, das stets gut gepflegt wurde und neu renoviert ist, kann eine überdurchschnittlich hohe Restnutzungsdauer und somit einen höheren Wert haben. Sachverständige nutzen natürlich noch weitere Faktoren und komplexere Methoden, um einen konkreten Schätzwert zu errechnen.

Wie wichtig ist die aktive Werterhaltung? Welche Möglichkeiten gibt es?

Ein Wohnhaus, das schon viele Jahre auf dem Buckel hat und an dem kaum Arbeiten zur Instandhaltung durchgeführt wurden, kann besonders stark im Wert fallen. Wenn sich diverse Notwendigkeiten ansammeln, kommt es zum so genannten Sanierungsstau: Dann sind so viele verschiedene Arbeiten notwendig, die in der Summe sehr teuer sind, sodass enorm hohe Renovierungskosten auf potentielle Käufer zukommen. Logischerweise schreckt dies Käufer ab und senkt so den effektiven Marktwert der Immobilie.

Durch regelmäßige Erneuerungen und Reparatur von Mängeln kann der Wert über einen längeren Zeitraum gehalten werden, oder mit der Marktsituation sogar steigen. Vor allem die zeitgemäße Anpassung der Immobilie mit modernen, sparsamen Energiekonzepten oder etwa zur Barrierefreiheit sind bei Käufern und Maklern gerne gesehen.

Mit entsprechenden zusätzlichen Maßnahmen kann auch die Ausstattung der Immobilie verbessert und damit der Preis erhöht werden. Typische Aufwertungen sind zum Beispiel:

Welches sind die häufigsten Schwachstellen?

Wenn es darum geht, typische Mängel oder sanierungsbedürftige zusammenzufassen, die besonders häufig anfallen, kommt es natürlich stark auf das Alter des Gebäudes an. Auch relativ junge Bauten, die noch lange keine Strukturschäden wie marode Dachkonstruktionen aufweisen, erfordern regelmäßige Instandhaltung.

Bei älteren Gebäuden gibt es bestimmte Baustellen, mit denen man als Hausbesitzer garantiert rechnen muss oder die man als interessierter Käufer dringend vor dem Erstehen eines Eigenheims untersuchen sollte. Wird gut vorgesorgt oder beim Auftreten von Mängeln schnell mit Erneuerungen reagiert, ist ein großer Schritt in Richtung Werterhalt bereits getan.

Dämmung an Außenwänden: Im Rahmen moderner Energiesparmaßnahmen macht eine intakte und hochwertige Wärmedämmung einen großen Teil aus. Für vor 1977 gebaute Häuser war eine Isolierung noch nicht verpflichtend. Gebäude, die deutlich älter sind, haben möglicherweise auch dünnere Außenwände und somit sehr schlechte Wärmeschutzeigenschaften.

Dach: Auch am Dach ist die Wärmedämmung extrem wichtig, da sie einen großen Einfluss auf Wärmeverluste durch die dünne Dachschicht hat. Auch neuere Häuser, die vor etwa dreißig Jahren gebaut wurden, können hier bereits Verbesserungspotential haben. Modernste Isoliermethoden sind deutlich effektiver als Materialien aus den 90er Jahren. Eine neue Dacheindeckung ist für gewöhnlich nur zur Instandhaltung notwendig, also wenn sie durch die langjährigen Einflüsse der Witterung zu viele Schäden aufweist.

Elektrik: Ebenso eine häufig auftretende Baustelle bei Altbauten, die über sechzig Jahre alt sind. Das elektrische Leitungssystem kann bei den Anforderungen moderner Haushalte, mit unzähligen leistungsfähigen Stromverbrauchern, kaum mehr mithalten. Dann fliegt im Optimalfall die Sicherung häufig raus, ansonsten kann es durch die Überlastung zu Kabelbränden kommen. Die gesamte Elektroinstallation im Haus muss dann erneuert werden, wobei nicht selten auch die Zahl der Steckdosen erhöht werden sollte. Heute kann es zudem ein großer Bonus sein, wenn gleichzeitig Netzwerkkabel für eine Internetversorgung verlegt werden, vor allem über Steigleitungen, denn über Stockwerke hinweg kapituliert auch modernes WLAN.

Heizung: Dies ist ein wichtiger Faktor beim Energiekonzept. Moderne Heizkessel, vor allem solche, die durch erneuerbare Energien befeuert werden (etwa Holzpellets oder Biogas), sind besonders sparsam und umweltbewusst. Ein alter Heizkessel hat beispielsweise einen Wirkungsgrad von 70 Prozent, während eine topmoderne Brennwertheizung bei gleicher Rechenmethode Werte von bis zu 108 Prozent erreicht. Wird im gleichen Zug das Heizsystem mit Wärmepumpen und Photovoltaik ergänzt, erhält man ein sehr sparsames, zeitgemäßes Heizsystem und schafft so einen großen Mehrwert für die Immobilie.

Feuchtigkeit: Besonders häufig im Keller, wenn das Grundwasser durchsickert, aber auch im Dachstuhl kann es unter Umständen dazu kommen. Bei einem feuchten Keller muss die Ursache, also die Herkunft der Feuchtigkeit festgestellt und dann entweder die Außenwand fachmännisch abgedichtet oder die Wärmedämmung erneuert werden.

Marode Holzstrukturen: Vornehmlich am Dachgebälk oder an Fenstern ein Problem. Holzfenster, die den Witterungseinflüssen von außen stets ausgesetzt sind, können marode und somit undicht werden. Dann zieht es durch, wodurch wertvolle Heizenergie verloren geht und Feuchtigkeit kann in den Innenraum dringen.

Bei länger anhaltender Feuchtigkeit kann sich im Dachgeschoss der Hausschwamm breit machen und Holzkonstruktionen vollständig zerstören. Dann wird die Sanierung äußerst aufwendig und teuer, denn alle befallenen Holzteile müssen ersetzt werden und eine dauerhafte Trockenlegung gesichert sein.

Welche Reparaturen und Instandhaltungen kann man selbst übernehmen?

Ein großer Kostenfaktor bei Renovierungen sind die teuren Stundensätze von Handwerkern und sonstigem Fachpersonal. Für einige Arbeiten ist dies unvermeidlich, da sie fachmännisch erledigt werden müssen, sie ohne die richtige Ausrüstung zu schwierig durchzuführen oder gar hochgefährlich sind. Dennoch kann man als Eigenheimbesitzer Geld sparen, wenn einfache Reparaturen selbst übernommen oder große Arbeiten durch Eigenleistung entlastet werden.

Insbesondere kleinere Reparaturen im Alltag können häufig sehr leicht selbst durchgeführt werden. Natürlich gehört etwas handwerkliches Geschick dazu und ohne einige grundlegende Werkzeuge ist man häufig hilflos. Da eine Wohnimmobilie jedoch für eine längere Zeit gedacht ist, lohnt es sich definitiv, sich dieses anzueignen beziehungsweise zu beschaffen.

Im Grunde kann man alles selbst machen, was auch bei Mietwohnungen in die Kategorie der Kleinreparaturen fallen würde - und mehr. Wer sich die Kenntnisse aneignet, all dies in Eigenregie durchzuführen, spart auf Dauer viel Geld. Außerdem ist ein kleiner Schaden dann schnell behoben, wodurch es nicht zu einer Anhäufung von Mängeln kommt. Als Heimwerker-Projekte wären beispielsweise folgende Aufgaben geeignet:

Wenn beispielsweise der Duschkopf oder die Wasserhähne in Bad und Küche ständig tropfen, ist man zwar als Laie erstmal überfragt, aber im Prinzip gibt es nur eine begrenzte Zahl an möglichen Ursachen und somit recht einfache Lösungswege für die Reparatur. Besonders in Zeiten, in denen das nächste Heimwerker-Video mit Anleitungen nur einen Mausklick entfernt ist, lassen sich solche Handgriffe ganz einfach Schritt für Schritt nachvollziehen.

Mit der Selbstübernahme aller kleinen Reparaturen und Schönheitsfehler im Haus ist ein erster Schritt zur günstigen Instandhaltung bereits getan. Auch kleinste Mängel können sich summieren und so zum Wertverfall einer Immobilie beitragen. Vor allem, da diese Probleme oft auf den ersten Blick sichtbar sind. Einen noch größeren Beitrag leistet man, wenn auch größere Arbeiten aus eigener Kraft durchgeführt werden.

Ein Badezimmer von Grund auf neu zu gestalten gehört zu den Aufgaben, die von Eigenheimbesitzern am häufigsten selbst durchgeführt werden. Es kommt zwar viel Arbeit zusammen, eine professionelle Sanierung eines Badezimmers kostet jedoch viel Geld. Mit etwas Geschick und vielleicht dem ein oder anderen geliehenen Werkzeug von Freunden oder aus dem Baumarkt ist das Bad Marke „Eigenbau“ gut möglich.

Besonders eine Neugestaltung der Nutzungsräume nach modernen Standards, so auch bei der Küche, bringt einen großen Mehrwert für die Immobilie, da hier veraltete Einrichtung besonders stark auffällt. In der Küche kann man ebenfalls sehr viel Eigenleistung einbringen, wenn man sich vorher etwas informiert und alles gut durchplant.

Aber: Sowohl in Bad als auch in der Küche gibt es einige Bereiche, wo in jedem Fall ein Profi ran sollte. Für die Installation der Heizung und der Strom- und Wasserversorgung ist es dringend ratsam, den Fachmann zu rufen. Besonders am Herd in der Küche, welcher mit Starkstrom betrieben wird, sollte aus Sicherheitsgründen ein Elektriker die Arbeit übernehmen.

Grundsätzlich ist Laien der Eingriff bei Elektroinstallationen laut §13 der Niederspannungsanschlussverordnung gesetzlich untersagt, so auch Handgriffe am Hausnetz. Es ist übrigens möglich, den Versicherungsschutz zu verlieren, wenn solche Handgriffe nicht fachmännisch erledigt wurden.

In welchen Intervallen sind welche Reparaturen notwendig?

Auch mit möglichst viel Eigenleistung kostet es viel Geld, ein Haus in Schuss zu halten. Auf lange Sicht ist regelmäßige Renovierung aber der einzige Weg zur Werterhaltung und daher unvermeidlich. Auf Hausherren kommen also große Investitionen zu, die sorgfältig geplant werden müssen.

Leider ist es auf einen längeren Zeitraum unvermeidlich, größere Positionen zum Teil sogar mehrfach zu erneuern, da die Lebensdauer häufig nur zehn bis fünfzehn Jahre beträgt, besonders in ländlichen Gegenden und Vorstädten leben Bewohner häufig wesentlich länger im gleichen Eigenheim.

Solidere Strukturen wie etwa Dämmungen tragender Wände halten etwas länger, aber auch diese sind nicht gegen Erneuerungen gefeit. Es gibt ungefähre Schätzwerte, mit denen sich die Sanierungsintervalle gut abwägen lassen. So kann man langfristig planen, wie viel Geld man auf Dauer bei Seite legen sollte, dass immer ein Budget für wichtige Arbeiten zur Verfügung steht.

Ungefähre Zeitrahmen für die Erneuerung bei Wohnhäusern:

Nur bei nicht sanierten Altbauten (über 65 Jahre):

Erneuerung des Dachstuhls, Sanierung der Außenwände

Etwa alle 40 Jahre:

Dämmung des Daches, neue Dacheindeckung (diese hält je
nach Bedeckung etwa 30 bis 55 Jahre), neuer Holz- oder Parkettboden, Außendämmung der Fassade

Etwa alle 30 Jahre:

Haustür, Wasserleitungen, Fenster (diese können bei guter Pflege bis zu 30 Jahre halten, sind häufig aber auch schon früher undicht), Dämmung der Kellerdecke, Innendämmung (falls vorhanden), Elektrik

Etwa alle 15 bis 20 Jahre:

Heizung, Außenputz, Laminat- und Kunststoffböden

Etwa alle 10 Jahre:

Fassadenanstrich, Teppichböden, Öltanks von alten Heizsystemen

Etwa alle 2 bis 8 Jahre:

Tapezieren und Anstriche im Innenbereich, Streichen von Holzfenstern

Dazu kommen natürlich noch Ausgaben nach Wunsch, wie etwa bei wertsteigernden Maßnahmen wie Anbauten. Die größten Aufwendungen dafür sind glücklicherweise einmalig, aber jede neue Struktur bringt zusätzliche Flächen, die ebenfalls regelmäßig saniert werden müssen.

Was für Kaufinteressierte wichtig ist, vor allem, wenn ältere Gebäude in der Auswahl stehen, die lange von derselben Partei bewohnt waren: Verschiedene Verordnungen zwingen Käufer von Altbauten innerhalb eines kurzen Zeitrahmens bestimmte Erneuerungen vorzunehmen. Diese Kosten sollten daher im Geiste auf den Kaufpreis gerechnet werden, was natürlich einen Einfluss auf den Wert des Gebäudes hat.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Eigentümern von Gebäuden verschiedene standardisierte Richtlinien vor, die dafür sorgen sollen, dass Immobilien keine altmodischen Energieverschwender mehr sind. Ihr wurden jeweils 2009 und 2014 neue Auflagen hinzugefügt, um modernen Energiekonzepten ordnungsgemäß zu entsprechen.

Beispielsweise sind Heizkessel, die vor einem bestimmten Stichdatum hergestellt wurden (1. Oktober 1978), grundsätzlich nicht zulässig. Ebenso wurde eine maximal zulässige Lebensdauer von 30 Jahren für ältere Heizkessel, die nicht den modernen Standards von Niedrigtemperatur-Heizungen oder Brennwertkesseln entsprechen. Für alle Heizungsrohre und Decken unter Dachgeschossen gelten Dämmpflichten. Hier muss besonders häufig nachgerüstet werden.

Diese Erneuerungen sind für alle Hausherren Pflicht. Auch, wenn keine Sanierungspläne bestehen, außer für Eigentümern von Einfamilienhäusern, die seit 2002 oder länger darin wohnen. Wer ein solches Gebäude kauft, muss dann innerhalb von zwei Jahren entsprechende Sanierungsarbeiten durchführen. Wer also den neuen Standards nicht nachkommt, nur weil die gesetzliche Ausnahme gilt, drückt damit den Zeitwert der Immobilie.

In welchen Bereichen sind größere Investitionen notwendig und wieviel Geld sollte regelmäßig zurückgelegt werden?

Die folgenden Preise sind durchschnittliche Schätzungen für Ein- bis Zweifamilienhäuser und geben nur einen groben Rahmen. Die größten Kostenpunkte sind logischerweise große, tragende Strukturen wie Dach und Außenwände. Eine Rundum-Erneuerung der Fassade inklusive neuer Außendämmung kostet durchschnittlich 30.000 Euro und ist häufig der größte einzelne Kostenpunkt, der auf Hausherren zukommt.

Allein für eine frische Dämmung des Daches können pro Quadratmeter zwischen 20 aber auch 150 Euro anfallen. Hinzu kommen Kosten für eine eventuelle Neueindeckung. Ähnlich teuer ist eine vollständige Erneuerung der Elektroinstallationen. Wer voraus denkt und im gleichen Zug die Immobilie in ein zukunftstaugliches „Smart Home“ umwandeln möchte, muss noch etwas mehr investieren. Dieser Schritt kann sich aber auszahlen.

Die Heizanlage ist ein besonderer Kostenpunkt, bei dem die laufenden Kosten, also der Brennstoff, zum Anschaffungspreis eingerechnet werden sollten, da sich damit eventuell eine teurere Anlage über die Lebenszeit rechnen kann. Durchschnittlich sind für die Anschaffung und Einbau etwa 8.000 Euro zu erwarten, aber die Preise schwanken je nach Art der Heizung.

Auch Fenster, Türen, Treppen, Raumerneuerungen und Anstriche, neue Böden und Reparaturen schlagen regelmäßig mit mehreren Tausend Euro zu Buche. Insgesamt kommen also viele große Kostenpunkte auf Hausherren zu, die dem Wertverfall ihrer Immobilie entgegenwirken möchten. Ohne diese Investitionen können Wertverluste die Folge sein.

Die Aufwertungen betreffend: Wer vorhat, das Haus mit einem Dachausbau zu versehen, muss dabei mit bis zu 20.000 Euro rechnen. Auch eine Grundstückserweiterung mit Pool oder Wintergarten schlägt mit jeweils mindestens 5.000 Euro zu Buche, Raum nach oben ist natürlich je nach gewünschtem Luxus immer.

Damit sämtliche Sanierungsmaßnahmen finanziell abgesichert sind, empfehlen sich dafür fest bestimmte Rücklagen. Für Immobilien, die stets in gutem Zustand verbleiben sollen, gibt es eine Faustregel: Pro Jahr sind bis zu einem Prozent des Kaufpreises als Rücklagen für Erneuerungen angemessen. Ein Einfamilienhaus für 250.000 Euro würde somit etwa 2.500 Euro jährlich benötigen. Natürlich hat das Alter der Immobilie und die Wohnfläche einen großen Einfluss, abhängig von diesen Werten empfiehlt das Bundesbauministerium minimale jährliche Rücklagen in folgender Höhe:

Mit den oben genannten 2.500 Euro wäre also auch ein über 15 Jahre altes Haus von 150 Quadratmetern mehr als sicher abgedeckt.

Wenn die Rücklagen hoch genug gewählt sind, so dass Sanierungen jeder Art ohne Verzug durchgeführt werden können, ist man auf der sicheren Seite. Natürlich muss die Höhe individuell bestimmt werden und mit dem Einkommen des Haushaltes vereinbar sein. Auf lange Sicht spart man sich damit jedoch die Gefahr finanzieller Notfälle: Wenn eine Erneuerung, die nötig gewesen wäre, verschleppt wird, bis es zu Problemen kommt, kann es dazu kommen, dass plötzlich eine große, nicht aufschiebbare Investition ansteht.