Mietrecht: Mietrecht: Der Vermieter zahlt

Halle(Saale)/MZ - Inge S., Mansfeld-Südharz: Wir haben vor fünf Monaten unseren Mietvertrag gekündigt. Wann muss uns die Kaution ausgezahlt werden? Wie sieht es mit der Betriebskostenabrechnung aus?

Antwort: Grundsätzlich hat der Vermieter nach allgemeiner Rechtsprechung nach Auszug sechs Monate Zeit für die Rückzahlung der Kaution. Die Betriebskostenabrechnung für das Mietverhältnis muss innerhalb der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten zugehen. Insofern könnte der Vermieter einen Teil Ihrer Kaution auch über die sechs Monate hinaus einbehalten. Die Kaution soll dem Vermieter eventuelle Schadenersatzforderungen und Nachforderungen der Betriebskostenabrechnung abfedern.

Karin S., Wittenberg: Wir haben noch einen DDR-Mietvertrag. Darf der Vermieter unsere Miete um 20 Prozent erhöhen? Müssen wir auf das uns angekündigte Zustimmungsverlangen eingehen?

Antwort: Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, den Mietzins auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Auch wenn es keinen Mietspiegel gibt, kann die Mieterhöhung mit mindestens drei Vergleichswohnungen begründet werden. Innerhalb von drei Jahren ist eine Erhöhung der Nettomiete um maximal 20 Prozent möglich. Sie müssten prüfen, ob die Erhöhung dem entspricht. Die Mieterhöhung darf nicht automatisch vorgenommen werden. Sie bedarf zwingend einer Willenserklärung. Das heißt, Sie müssen auf das Zustimmungsverlangen eine konkrete Erklärung mit Ja oder Nein abgeben.

Undine F., Burgenlandkreis: Die Betriebskostenabrechnung wird im Auftrag des Vermieters von einer Firma durchgeführt. Sind die Kosten umlagefähig?

Antwort: Nein. Verwaltungskosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Lediglich die Kosten für die Verbrauchserfassung und die Abrechnung sind ansatzfähig.

Claudia S., Saalekreis: Ich habe 2011 einen Mietvertrag abgeschlossen. Danach ist der Mieter verpflichtet, bei Auszug einen Neuanstrich der Tapete vorzunehmen. Ist eine solche Klausel nicht unwirksam?

Antwort: Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat zu Schönheitsreparaturen unterschiedliche Urteile gefällt, die Mietern zugute kommen. Dennoch muss eine Klauselprüfung insgesamt vorgenommen werden. Das geht nicht ohne konkrete Kenntnis Ihres Mietvertrages.

Rainer T., Aschersleben: Bei Einzug in unsere Mietwohnung wurde ein Teppich verlegt und die Miete dafür um fünf Euro erhöht. Wie lange gilt das?

Antwort: Da es sich um eine Wohnwerterhöhung handelt, gilt das auf Dauer.

Eva K., Saalekreis: In der Ausschreibung wurde unsere Wohnung mit 69 Quadratmetern ausgewiesen, obwohl sie kleiner ist. Falls das so sein sollte, besagt eine Formulierung im Mietvertrag, dass wir trotzdem nach den 69 Quadratmetern bezahlen sollen. Ist das richtig?

Antwort: Zunächst sollten Sie die Wohnung exakt ausmessen. Laut BGH liegt eine Abweichung der Wohnungsgröße bis zehn Prozent im tolerablen Bereich. Erst wenn die Abweichung darüber liegt, stellt sie einen Mangel dar. Auch bei der Betriebskostenabrechnung haben Sie keinen konkreten Anspruch auf Abrechnung nach der korrekten Wohnfläche, was das oberste Gericht nochmals in einer Entscheidung 2007 klargestellt hat (BGH WuM 2007,700).

Grit R., Wittenberg: Ist es rechtens, dass der Vermieter das Schneefegen nach Quadratmeter abrechnet?

Antwort: Wenn mietvertraglich nichts anderes vereinbart ist, gilt grundsätzlich immer der gesetzliche Flächenmaßstab. Das heißt die Abrechnung nach der Wohnfläche.

Jörg M., Köthen: Meine betagten Eltern wohnen seit 1975 in ihrer Mietwohnung. Da es bei der Betriebskostenabrechnung immer wieder zu Unstimmigkeiten kommt, will der Vermieter meinen Eltern entgegen ihrem Willen einen neuen Mietvertrag aufdrücken. Was tun?

Antwort: Ein Mietvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft. Das bedeutet, der Vermieter darf den Mietvertrag nicht einseitig ändern. Ihre Eltern sind nicht verpflichtet, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Sie müssen auch keinem Änderungsvertrag zustimmen.

Hilde P., Wittenberg: Von den ursprünglich sechs Familien bewohnen nur noch zwei das Mehrfamilienhaus. Vier Wohnungen stehen leer. In diesem Jahr hatten wir eine sehr hohe Hausstrom-Nachzahlung. Kann es sein, dass wir für die leerstehenden Wohnungen mitbezahlen müssen?

Antwort: Das Leerstandsrisiko trägt immer der Vermieter. Kosten dafür dürfen nicht auf die zwei noch vorhandenen Mietparteien umgelegt werden. Prüfen Sie genau, ob die Kosten auf die Gesamtwohnfläche umgelegt sind. Im Negativfall erheben Sie schriftlich begründeten Einwand.

Jürgen P., Könnern: Unser Hausblock wird von neun Mietern bewohnt. In den Mietverträgen steht der Passus, dass sich die gesetzliche Kündigungsfrist von anfangs drei Monaten nach der Wohndauer weiter erhöht. Gilt das?

Antwort: Seit 1. September 2001 ist im Zuge von mietrechtlichen Änderungen auch die Staffelung für Kündigungsfristen nach Mietdauer aufgehoben. Mieter haben seither eine Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig von der Mietdauer. Diese Regelung gilt nur dann, wenn der Mietvertrag nicht individuell gestaltet ist und es sich um einen Formularmietvertrag handelt. Unter diesem Aspekt wäre Ihr Mietvertrag zu prüfen.

Karl P., Halle: Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Im Hof hat sich ein Mieter einen Garten angelegt und individuell gestaltet. Jetzt verlangt der Hauswirt für die Pflege dieses Gartens von allen Mietern jährlich 40 Euro. Das geht doch nicht?

Antwort: Fragen Sie den Vermieter, welche Kosten sich hinter den 40 Euro verbergen. Der Vermieter kann nur die Kosten an seine Mieter weitergeben, die ihm für die Bewirtschaftung des Hauses entstehen.

Frank T., Schkopau: Ich habe eine Wohnung neu erworben. Die Mieter haben einen Mietvertrag aus den 90er Jahren mit geringer Miete. Kann ich als neuer Eigentümer die Miete erhöhen?

Antwort: Im Rahmen der ortsüblichen Miete ist eine Erhöhung der Nettomiete um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren möglich. Prüfen Sie die ortsübliche Miete. Wenn Sie Spielraum sehen, können Sie die Miete nach Paragraf 558 Bürgerliches Gesetzbuch erhöhen.

Nico S., Halle: Wir haben Anfang Dezember schriftlichen Widerspruch gegen eine unseres Erachtens zu hohe Betriebskosten-Nachzahlungs-Aufforderung eingelegt. Bisher gibt es keine Reaktion des Vermieters. Wie sollen wir uns verhalten?

Antwort: Wichtig ist, dass Sie schriftlich und umfassend Ihre Einwendungen erhoben haben. Nach Ihrer Schilderung ist das geschehen und Sie haben auch eine Eingangsbestätigung Ihres Schreibens erhalten. Dann ist der Vermieter zur Mitwirkung verpflichtet und Sie warten ab.

Fragen und Antworten notierte

Dorothea Reinert.