Immobilien Immobilien: Zwangsversteigerung nur mit guter Vorbereitung
Düsseldorf/München/dpa. - Zwangsversteigerung heißtdas Schlüsselwort. Mehrere zehntausend Immobilien wechseln auf dieseWeise jährlich den Besitzer. Wer zuschlagen will, sollte allerdingsgut vorbereitet zum Gericht gehen.
Zu den Hausaufgaben gehört der Probebesuch von Versteigerungen.«Ein paar Termine sollte man vorher angucken, um sich mit denAbläufen vertraut zu machen», rät Claudia Kammermeier, Sprecherin desBunds deutscher Rechtspfleger in Düsseldorf. Interessenten solltenwährend der Übungstermine sowohl auf den Ablauf achten als auch aufmit der Immobilie verknüpfte besondere Anforderungen, die zur Sprachekommen können. Kammermeiers Tipp lautet: In eine Versteigerung wirdmindestens genau so viel Zeit investiert wie in einen Hauskauf.
Verantwortlich für Zwangsversteigerungen sind die Amtsgerichte.Interessenten haben mehrere Möglichkeiten, sich über Termine zuinformieren: Erstens über den Aushang beim Gericht. Dies hat denVorteil, dass die Ankündigung in der Regel früh erfolgt und Zeit zumVorbereiten bleibt. Zweitens per Zeitungsinserat. Solche Annoncenfinden sich - oft als schwarzumrandete Kästen mit der Überschrift«Zwangsversteigerung» - häufig im Immobilienteil. Beide Variantenenthalten über das Datum hinaus eine knappe Beschreibung derImmobilie, ihres Verkehrswerts und der Sicherheiten, die der Bieterbei der Versteigerung vorlegen muss.
Eine dritte Informationsmöglichkeit ist das Internet. Unter derAdresse www.zvg-portal.de beispielsweise veröffentlichen zahlreicheGerichte ihre Versteigerungstermine. Die Nutzung der von denJustizverwaltungen der Bundesländer betriebene Seite ist kostenlos.Dort bekommen Verbraucher auch detaillierte Auskünfte zum Verfahren.
Ist ein interessantes Objekt gefunden, empfiehlt der FachbuchautorGünter Mayer als nächsten Schritt Adresse, Ansprechpartner undAktenzeichen zu notieren. «Wenn später Fragen zu stellen sind, gehtohne Aktenzeichen nichts», weiß Mayer aus seiner früherenRechtspfleger-Praxis. Danach ist es Zeit zur Besichtigung. Zumindestvon Außen sollten sich Bieter ein Bild machen.
Der in Berlin ansässige Verband Privater Bauherren (VPB) rät,einen Bausachverständigen mitzunehmen. «Er kann neuralgische Punktewie Feuchtigkeit, Fenster, Umbauten erkennen», sagt Sprecherin EvaReinhold-Postina. Ein Blick ins Innere ist nur mit der Erlaubnis desEigentümers möglich. Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sie einGespräch mit dem Verwalter, um Näheres über Umlage, geplanteUmbauten, Sanierungen oder mögliche Probleme zu erfahren.
Ein weiteres Muss ist das Lesen des Sachverständigen-Gutachtens,das im Gericht eingesehen werden kann. Im Unterschied zumInteressenten hat der Gutachter Haus oder Wohnungen in der Regel auchvon innen gesehen. Er listet unter anderem Knackpunkte auf wieWegerechte oder das lebenslange Wohnrecht für Oma und Opa. Weil dafürerst im Versteigerungstermin konkrete Summen verkündet werden, «mussman aufpassen und dies beim Gebot einkalkulieren», sagt Kammermeier.
Wer 100 000 Euro ausgeben will, die Rechte aber mit 50 000 Euro zuBuche schlagen, sollte nur ein Gebot über 50 000 Euro abgeben.Wichtig ist deshalb: «Jeder muss seine Höchstgrenze vorher ausloten.Sich ganz klar zu Hause eine Grenze setzen, damit er sich nichtmitreißen lässt, wenn es hoch hergeht.» In dem Fall droht dem neuenEigentümer das Schicksal des Vorgängers: der finanzielle Ruin.
Die Hoffnung, das ersteigerte Heim sofort nutzen zu können, kanntrügen. Der Münchner Rechtsanwalt und Fachbuchautor Hans DieterMatschke erläutert: «Einem Wohnungsmieter kann nur wegen Eigenbedarfgekündigt werden. Die Zwangsversteigerung allein reicht nicht zurBegründung.» Kommt eine Immobilie im Rahmen einer freiwilligen«Teilungsversteigerung» - sie ist bei Erbschafts- oderScheidungsstreit und Firmenauflösungen gängig - unter den Hammer,gilt der Mietvertrag einfach weiter. Für solche Eventualitäten sollteein «Sicherheitsabschlag» einkalkuliert werden.
Ein beliebter Streitpunkt sind Matschke zufolge Einbauten wieKüche oder Sauna. Was passiert, wenn sie beim Zuschlag noch drinwaren, später aber verschwinden oder das Haus gar demoliert wird?Eine Gewährleistung gebe es nicht, so der Anwalt. Ob unentdeckterSchwamm im Haus oder marodes Dach - nach dem Zuschlag grundsätzlichallein das Problem des Erwerbers. Die Frage, «Ist das Objekt seinGeld angesichts solcher Risiken wert?» sollte sich deshalb jederBieter vorher stellen.
INFO-KASTEN: Während der Auktion die Nerven behalten
Im Versteigerungstermin fällt der Hammer frühestens nach 30Minuten. In dieser Zeit können Bieter den Rechtspfleger übrigens mitFragen löchern. Wer ein Gebot abgeben will, sollte dieImmobilien-Finanzierung vorher mit der Bank geklärt haben. Denn nebenAusweispapieren verlangt das Gericht eine Sicherheit von mindestenszehn Prozent des Verkehrswerts, so der der Münchner Rechtsanwalt undFachbuchautor Hans Dieter Matschke. Akzeptiert werden auf die Bankausgestellte Verrechnungsschecks, Vorab-Überweisungen an dieGerichtskasse oder Bundesbankschecks. Diese stellt jede Bank gegenGebühr aus. Bargeld ist nicht erlaubt.
Im Augenblick vor dem Zuschlag lohnt höchste Aufmerksamkeit.Nervenstarke passen die kleine Pause ab, die der Rechtspfleger nachdem dreimalige Aufruf des Meistgebots und seiner entscheidendenErklärung «Schluss der Versteigerung» einlegt und geben genau in demMoment ihr Gebot ab. Nach dem Zuschlag muss der neue Eigentümer nochGerichtsgebühren, den Eintrag ins Grundbuch und dieGrunderwerbssteuer bezahlen.
