Immobilien-Experten erklären Immobilien-Experten erklären: Hausverkäufer müssen zum Notar
Halle (Saale)/MZ - Beate K., Eisleben: Wir wollen unser Häuschen verkaufen und wollten eine Annonce aufgeben. Ein Bekannter aber meinte, wir müssten einen Makler nehmen. Stimmt das?
Antwort: Nein, Sie können einen Käufer beispielsweise auch über eine Zeitungsannonce suchen. Ein Makler verfügt jedoch über die Sachkompetenz, kann den Wert Ihres Hauses schätzen und kennt sich mit Preisen aus.
Klaus D., Halle: Meine Sparkasse hat mir angeboten, sich um den Verkauf meines Hauses zu kümmern. Soll ich das Angebot annehmen?
Antwort: Wenn Sie Vertrauen zu Ihrem Berater haben, ja. Die meisten Geldinstitute haben sachkundige Makler, die sich im Auftrage ihrer Kunden um deren Immobilien kümmern. Sie kennen auch viele potenzielle Kunden. Wenn Sie sich für einen Makler entscheiden, achten Sie auf die Vertragslaufzeit. Seriöse Makler bieten Ihnen einen Vertrag mit einer Laufzeit von nur wenigen Wochen oder Monaten an.
Gerd G., Wittenberg: Was kostet es, wenn ich mit der Suche nach einem Baugrundstück einen Makler beauftrage?
Antwort: Zunächst: Ein guter Makler unterstützt Sie, wenn es um die Vermittlung von Immobilien, um die Finanzierung, Baubetreuung und Gutachten geht. Ein Fachmann wird Ihnen nicht nur Adressen übergeben, sondern Sie auch umfassend beraten. Er sollte Mitglied in einem Berufsverband sein , zum Beispiel im Immobilienverband Deutschland IVD, oder für ein Kreditinstitut arbeiten, zum Beispiel eine Bausparkasse oder Sparkasse. In der Regel ist seine Provision an einen Geschäftsabschluss geknüpft. Üblich sind 3,5 bis 7 Prozent der Kaufsumme plus Mehrwertsteuer. Beachten Sie, dass Sie nicht verpflichtet sind, den gesamten Leistungskatalog eines Maklers, der von der reinen Prüfung der Abläufe bis zur aufwendigen Werbung für Ihre Immobilie reichen kann, einzukaufen.
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Christa D., Saalekreis: Welche Unterlagen braucht man beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung?
Antwort: Zu den Dokumenten, die ein Verkäufer parat halten sollte, gehören: Grundbuchauszug, Lageplan, Grundrisse, Flächenberechnungen, Baubeschreibung, Feuerversicherungsnachweis, Energieausweis, gegebenenfalls Rechnungen über Renovierungen und die Schlüssel des Objektes. Bei Eigentumswohnungen kommen die Teilungserklärung sowie die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen hinzu. Ist die Immobilie noch vermietet, benötigt man zusätzlich die Mietverträge.
Karl P., Halle: Wir wollen bald unser geerbtes Haus verkaufen. Ich habe gehört, dass man unbedingt einen Energieausweis benötigt. Ist das richtig und woher kriegen wir den?
Antwort: Es ist richtig, dass seit dem 1. Mai Verkäufer von Häusern und Wohnungen verpflichtet sind, jedem Interessenten bereits bei einer Besichtigung den Energieausweis unaufgefordert vorzulegen. Außerdem müssen Angaben aus dem neuen Energieausweis auch in Immobilienanzeigen stehen, wenn er zu dem Zeitpunkt der Veröffentlichung bereits vorliegt. Das schreibt die neue Energieeinsparverordnung vor. Bisher standen in dem Ausweis nur die Kennwerte zum Energiebedarf oder -verbrauch. Seit Mai werden die Gebäude auf Basis dieser Werte in Energieeffizienzklassen zwischen A+ und H eingeteilt. Das kennt man auch schon von Haushaltsgeräten. Achtung: Können Sie keinen Energieausweis vorlegen, drohen Ihnen hohe Bußgelder. Ausgestellt werden Energieausweise von Energieberatern der Verbraucherzentrale, von Architekten und Ingenieuren.
Heidi L., Halle: Mit welchen Nebenkosten muss ich bei einem Hauskauf inklusive Grundstück rechnen?
Antwort: Sie müssen hier in Sachsen-Anhalt 5 Prozent für die Grunderwerbsteuer einplanen und jeweils 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für die Notarkosten und den Eintrag beim Grundbuchamt. Ferner entstehen für die Sicherheitsbestellung der finanzierenden Bank auf den Darlehensbetrag Kosten sowie bei Einschalten eines Maklers für die Vermittlung. Unter Umständen können auch Gutachter- und Vermessungskosten anfallen. Es ist ratsam, mindestens 13 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einzuplanen. Diese Beträge sollten als Eigenkapital vorhanden, also frei verfügbar, sein, da sie meist sofort bezahlt werden müssen.
Lutz S., Leipzig: Muss die Grunderwerbsteuer immer gezahlt werden?
Antwort: Ja, sie wird bei Immobilien-Erwerb durch Kauf, Tausch und Versteigerung immer fällig. Seit 2012 gilt in Sachsen-Anhalt eine Grunderwerbsteuer von 5 Prozent des Kaufpreises.
Klaus-Dieter S., Halle: Muss die Grunderwerbsteuer für das Grundstück, das Haus oder für beides bezahlt werden?
Antwort: Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist der gesamte Wert des Grundstückes, das heißt, Grundstück plus alle darauf stehenden Gebäude. Sie wird immer dann fällig, wenn Grunderwerb und Hauskauf in einem Zusammenhang stehen. Wer Bauland unabhängig von der Auftragserteilung zum späteren Bau des Hauses an die Baufirma kauft, spart Grunderwerbsteuer; er muss dann nur für das Grundstück bezahlen. Beachten Sie: Die Eintragung ins Grundbuch setzt stets die Zahlung der Grunderwerbsteuer voraus.
Wer ermittelt den Wert eines Grundstücke? Lesen Sie auf der nächsten Seite weiter.
Ralf S., Wolfen: Wer hilft mir, den Wert eines Grundstücks zu ermitteln?
Antwort: Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige sind befugt, ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks zu erstellen. Sie finden solche Fachleute unter anderem in den Gelben Seiten. Sie können sich auch an den zuständigen Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde wenden. Wenn Sie den Kauf des Grundstücks über eine Bank oder ein Finanzierungsinstitut finanzieren, stellen diese in den meisten Fällen ebenfalls Sachverständige. Diese Leistungen können kostenpflichtig und entsprechend den Gebührenordnungen verschieden sein. Eine kostengünstigere Variante, den etwaigen Wert Ihres Hauses zu ermitteln, ist die Beurteilung durch einen Makler anhand von Erfahrungswerten. Er kann Ihnen eine sogenannte Wertermittlung anbieten. Aber: Diese darf nicht mit einem Gutachten verwechselt werden.
Ramona A., Halle: Wir möchten den Wert unseres Haus von einem Sachverständigen ermitteln lassen. Wie läuft so etwas genau ab?
Antwort: Der Sachverständige vereinbart mit Ihnen eine Innen- und Außenbesichtigung der Immobilie, bei der er das Objekt genau unter die Lupe nimmt und fotografiert. Er beschreibt ausführlich die Merkmale des Hauses, die Grundstücksdaten, die rechtlichen Gegebenheiten, überprüft Flächenangaben und Bodenwerte. Aus allen Angaben leitet er den Verkehrswert des Gebäudes ab. Schließlich bewertet er Baumängel, Schäden und den Instandhaltungsstatus. Am Ende steht ein Gutachten mit einem Verkehrswert zu einem Stichtag.
Maria E., Freyburg: Mein Mann ist schwer krank. Ich möchte nun unser gemeinsames Haus verkaufen. Reicht dazu die handschriftliche Vorsorgevollmacht meines Mannes?
Antwort: Nein. Beim Kauf und Verkauf von Immobilien muss immer eine notarielle Vollmacht vorliegen. Wenn Ihr Mann jetzt dazu nicht mehr in der Lage ist, müssen Sie für den Hausverkauf vom Amtsgericht als Betreuerin für Ihren Mann bestellt werden.
Rainer U., Merseburg: Wir haben ein zweites Haus. Im Grundbuch stehen meine Frau und unsere Kinder. Nun ist meine Frau gestorben, ein Testament hatten wir nicht. Kann ich als Witwer das Haus verkaufen?
Antwort: Da Sie Ihre Frau beerben, sind Sie Miteigentümer des zweiten Hauses geworden. Da Sie jedoch nicht im Grundbuch dafür eingetragen sind, müssen Sie zunächst einen Erbschein einholen und den Nachlass mit den anderen Erben klären. Erst dann ist der Verkauf möglich. Wenden Sie sich am besten an einen Notar, der Sie berät und die nächsten Schritte einleitet.
Was kostet ein Notar? Lesen Sie auf der nächsten Seite weiter.
Renate S., Halle: Mein Mann hat ein Haus geerbt, das wir unserem Sohn für eine symbolische Summe verkaufen möchten. Was ist, wenn unser Sohn das Haus in absehbarer Zeit für ein Mehrfaches wiederverkauft? Erhalten wir einen Anteil?
Antwort: Es kommt allein auf den Vertrag an, den Sie mit Ihrem Sohn schließen. Der Notar entspricht bei der Gestaltung des Vertrages Ihren Wünschen. Sie können sich vertraglich eine Summe x oder einen Prozentwert sichern, wenn Ihr Sohn das Haus in einem bestimmten Zeitraum wiederverkauft.
Wolfgang Sch., Halle: Ich möchte mein Grundstück an meinen Neffen verkaufen. Muss ich zum Notar?
Antwort: Ja. Grundstückskaufverträge müssen immer vor einem Notar abgeschlossen und beurkundet werden. Der Notar hat die Aufgabe, den Willen der Vertragsparteien festzustellen, diese über die Tragweite des Geschäfts aufzuklären und ihre Erklärung klar und eindeutig zu formulieren und im Vertrag festzuhalten. Er ist verpflichtet, den Inhalt zu erläutern. Endgültiger Eigentümer wird der Käufer erst nach Eintragung ins Grundbuch. Zugunsten des Käufers wird darum im notariellen Vertrag eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Damit wird der Eigentumsanspruch des Käufers gesichert. Zahlungen für den Grundstückserwerb werden über das Notaranderkonto getätigt.
Evelyn N., Halle: Was kostet der Notar, wenn wir ein Haus kaufen?
Antwort: Das regelt eine Gebührenordnung. Es gelten Sätze, die in Abhängigkeit vom Geschäftswert berechnet werden. Gebührenpflichtig sind etwa die Beurkundung sowie der Vollzug eines Kaufvertrags, die Beurkundung der Grundschuldbestellung und die Löschungsbewilligung. Hinzu kommen Gebühren für die Kaufpreisüberwachung sowie gegebenenfalls ein Notaranderkonto, Auslagenpauschale, Mehrwertsteuer.
Marcel M., Eisleben: Wie kann ein Bausparvertrag in eine Finanzierung eingebunden werden?
Antwort: Eine Finanzierung sollte sich immer aus Eigenkapital, Bauspardarlehen und Hypothekendarlehen zusammensetzen, denn die gegenwärtig sehr günstigen Zinsen für Hypothekenkredite gewähren Banken nur für erstrangig besicherte Kredite bis maximal 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie. Die günstigen Konditionen von Bauspardarlehen gelten unabhängig von der Größenordnung der Finanzierungssumme; zudem wird Bausparen auch vom Staat gefördert. Eine individuelle Beratung ist immer zu empfehlen.
Fragen und Antworten notierten Kerstin Metze und Kornelia Noack.
