Fehlinvestition vermeiden: Gut vorbereitet ins Eigenheim – 8 Tipps für Käufer

Berlin - Ein gebrauchtes Haus kauft man nicht mal eben nebenbei. Unterlagen und Bausubstanz sollten gründlich geprüft werden, ehe der Kaufvertrag unterschrieben wird. Sonst drohen herbe finanzielle Verluste und jede Menge Ärger. 

Trotzdem gehen manche Interessenten das Projekt Hauskauf vergleichsweise sorglos an und vertrauen weitgehend auf ihr Bauchgefühl. „Sie machen sich mitunter mehr Gedanken um den Kauf einer neuen Küche für das Haus als um die Immobilie selbst“, sagt Rechtsanwalt Tobias Hullermann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Acht Tipps, damit Sie mit Ihrer Entscheidung beim Immobilienkauf nicht auf die Nase fallen:

„Der technische Zustand der Immobilie ist einer der größten Risikopunkte beim Kauf“, sagt Peter Burk, Immobilienexperte und Fachbuchautor. Baulaien könnten oft nicht einschätzen, in welchem Zustand sich das Haus wirklich befindet. „Sie sollten unbedingt möglichst zu einem frühen Zeitpunkt einen Sachverständigen hinzuziehen und dafür die notwendigen finanziellen Mittel einplanen.“ 

Der Experte könne einschätzen, welche Kosten auf den Käufer zukommen oder ob ein Kauf überhaupt sinnvoll ist. Das sei eine wichtige Entscheidungshilfe. „Wenn der Interessent weiß, dass die Heizung veraltet oder Hausschwamm im Dachstuhl ist, sieht er das Haus mit ganz anderen Augen und kann seine Schlüsse ziehen.“

Ohne Einblick in den aktuellen Grundbuchauszug sollte niemand in Kaufverhandlungen gehen. Er gibt Aufschluss über Eigentumsverhältnisse, Grundstücksgröße und eventuelle Lasten, die auf dem Grundstück liegen. „Interessenten sollten prüfen, ob gegebenenfalls ein Nießbrauchrecht vorhanden ist, ob es Wohnrechte, Wegerechte oder andere Rechte gibt“, sagt Peter Burk. 

„Ideal wäre natürlich eine Immobilie, die frei von Rechten Dritter ist. Liegen aber Lasten auf dem Grundstück, muss man vor dem Kauf entscheiden, ob man sie übernehmen will oder nicht“, so Burk. Neben dem Grundbuch muss man auch das Baulastenverzeichnis einsehen, denn Baulasten sind - mit Ausnahme von Bayern - nur dort eingetragen.

Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument für den Käufer, weil er den energetischen Zustand der Immobilie dokumentiert. „Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Käufer eine gebrauchte Immobilie in vielen Fällen innerhalb von zwei Jahren energetisch ertüchtigen und zum Beispiel alte Heizungen austauschen und die oberste Geschossdecke dämmen, wenn das vom Voreigentümer noch nicht gemacht wurde“, sagt Tobias Hullermann. „Das haben viele Käufer nicht auf dem Schirm.“

Auch für Häuser oder Wohnungen, die schon viele Jahre stehen und bewohnt wurden, sollte man die Baugenehmigung prüfen. „Käufer können sonst böse Überraschungen erleben“, so Tobias Hullermann. Gar nicht so selten seien ohne Baugenehmigung nachträglich umgebaute Dachgeschosse, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Hier muss eigentlich der Verkäufer über alle Risiken aufklären, die den Kaufinteressenten betreffen. 

Aber häufig wissen die Verkäufer selbst nicht Bescheid, weil sie nicht die Erstkäufer sind und keine entsprechenden Informationen vom Vorverkäufer haben. „Auf der sicheren Seite sind Käufer jedenfalls, wenn sie beim Bauamt die Baugenehmigung einsehen“, sagt Tobias Hullermann.

Der vom Verkäufer angesetzte Kaufpreis ist nicht in Stein gemeißelt. „Verhandeln lohnt sich“, sagt Ralf Oberländer, Baufinanzierungsberater bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Wer gut vorbereitet sei und Argumente wie Sanierungsbedarf oder Marktpreise ins Spiel bringe, könne oft einen besseren Preis erzielen. „Eine Liste mit Baumängeln vom Bausachverständigen gibt der Käuferseite eine gute Verhandlungsbasis“, so Oberländer. Käufer sollten vorab zwei Preise festlegen: ihren Startpreis für die Verhandlung und ihre Obergrenze.

„Bei der Finanzierung der Immobilie sollten sich Käufer nicht überschätzen und die monatlichen Raten realistisch kalkulieren“, so Tobias Hullermann. Die monatliche Belastung sollte nicht zu hoch ausfallen. Oft werden bei der Finanzierung die weiteren Kosten beim Immobilienerwerb unterschätzt. Neben Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten (etwa zehn Prozent des Kaufpreises) können weitere Sanierungskosten, Umbauten oder die Einrichtung und Küche die Kosten schnell nach oben treiben.

Je mehr Eigenkapital die Käufer einbringen, desto besser. „Wir empfehlen, rund 20 Prozent der Gesamtsumme plus Kaufnebenkosten mit Eigenkapital zu finanzieren“, so Ralf Oberländer.

„Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition im Leben“, sagt Peter Burk. Entsprechend gründlich sollte er vorbereitet werden. „Interessenten sollten sich möglichst frühzeitig mit Hilfe von Experten einen Plan machen, wie sie einen Immobilienkauf strukturell angehen: Wer prüft das Objekt, wenn eines gefunden ist? Wer den Kaufvertrag? Wer die Finanzierung?“

Oberflächliche Informationen aus dem Internet sind dabei selten hilfreich. „Praxiserfahrungen und Know-how von Fachleuten, die sich mit Bautechnik, Finanzen und Rechtsfragen auskennen und die persönlich erreichbar sind, sind dadurch nicht zu ersetzen“, so Burk.

Mit einer guten Vorbereitung lassen sich Risiken beim Immobilienkauf erkennen und weitgehend verringern. „Aber nicht alle potenziellen Streitpunkte sind vorhersehbar“, so Tobias Hullermann. „Deshalb empfiehlt sich vor dem Kauf der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung.“ Kommt es tatsächlich zu Immobilienstreitigkeiten, geht es in der Regel um große Summen, die die wenigsten Käufer aus eigener Tasche bezahlen können oder wollen.