Touristen, Freunde Touristen, Freunde: Sind Untermieter in meiner Wohnung erlaubt?
Der eine muss beruflich ins Ausland, der andere verreist lange und will Geld sparen. Da scheint es eine gute Idee, einen Untermieter zu suchen. Allerdings hat der Vermieter ein Wörtchen mitzureden.
Der juristische Laie wird mit dem Begriff „Untervermietung“ nicht viel anfangen können. Dabei bedeutet Untervermietung eigentlich nichts anderes, als dass der Mieter den Gebrauch seiner Wohnung bzw. eines Teils davon gegen Entgelt einem Dritten überlässt.
In der Praxis kommt es häufig zu einer Untervermietung – etwa, wenn der Lebensgefährte mit in die Wohnung ziehen möchte, man für die Zeit seines Auslandsaufenthalts einen „Zwischenmieter“ sucht oder wenn man eine Wohngemeinschaft (WG) gründen möchte. Aber darf man das einfach so?
Was setzt eine Untervermietung voraus?
Zunächst einmal muss der Mieter ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, das erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein darf. Er muss also einen vernünftigen Grund nennen, warum die Wohnung an einen Dritten überlassen werden soll. Ein berechtigtes Interesse wird etwa bejaht, wenn die Miete ohne eine Untervermietung nicht mehr bezahlt werden könnte oder bei vorübergehender Abwesenheit des Hauptmieters bzw. bei geplantem Einzug des Lebensgefährten.
Ferner muss der Hauptmieter grundsätzlich vor jeder Untervermietung die Erlaubnis hierzu beim Vermieter einholen, sofern nicht bereits im Mietvertrag eine generelle Erlaubnis geregelt wurde. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Kündigung. Die Erlaubniserteilung sollte der Hauptmieter schriftlich beantragen und dabei den potenziellen Untermieter namentlich benennen. Wird nur ein Teil der Räumlichkeiten untervermietet, hat der Hauptmieter nach § 553 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.
Hiervon gibt es aber Ausnahmen: Eine Untervermietung kann demnach untersagt werden, falls sie zur Überbelegung der Wohnung führen würde oder dem Vermieter nicht zumutbar ist. Das ist der Fall, wenn es sich bei dem potenziellen Untermieter um einen bekannten Unruhestifter handelt.
Bei Untervermietung der gesamten Wohnung dagegen greift § 540 I 2 BGB. Hiernach steht dem Mieter bei versagter Erlaubnis nur ein Sonderkündigungsrecht zu, er kann also keine Genehmigung verlangen. Gegebenenfalls kann der Vermieter seine Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter einer höheren Miete zustimmt - es sei denn, in dem Mietvertrag ist eine Untervermietung bereits erlaubt
Wer darf in die Wohnung ziehen?
Wie bereits erläutert, bedarf es grundsätzlich einer Erlaubnis zur Untervermietung. Wollen aber enge Familienangehörige – also beispielsweise der Ehepartner, der gleichgeschlechtliche Lebenspartner oder die eigenen Kinder – mit in die Wohnung ziehen, muss dies dem Vermieter lediglich angezeigt werden. Auch Gäste zählen nicht als Untermieter – solange sie nicht dauerhaft in der Wohnung bleiben.
Vor einem Nachzug des Lebensgefährten muss jedoch eine entsprechende Erlaubnis vom Vermieter erteilt werden. Denn dass der Hauptmieter sie laut Gesetz verlangen kann, entbindet ihn schließlich nicht von der Pflicht, sie zuvor auch ordnungsgemäß einzuholen (BGH 2003, Az.: VIII ZR 371/02).
Der Hauptmieter darf die Wohnung aber nicht ohne Weiteres an Touristen untervermieten (BGH 2014, Az.: VIII ZR 210/13). Anderes gilt nur, wenn der Vermieter hierzu seine Erlaubnis explizit erteilt hat. Ansonsten gilt, dass eine kurzzeitige Untervermietung an ständig wechselnde Touristen nicht im Interesse des Vermieters ist, die erteilte Erlaubnis mithin nur die „normale“ Untervermietung umfasst, also die auf Dauer angelegte Untervermietung an dieselbe Person.
Der Vermieter gibt keine Erlaubnis – was nun?
Muss der Vermieter nach § 553 BGB die Erlaubnis erteilen, verweigert er sie aber stattdessen, so ist darin eine Vertragsverletzung zu sehen. Der Mieter kann dann vom Vermieter Schadensersatz in Höhe der entgangenen Mietzahlungen verlangen. Der Mieter kann auch versuchen, seinen Anspruch auf Untervermietung gerichtlich durchzusetzen. Im Übrigen kann der Mieter – egal, ob er die Wohnung vollständig oder nur teilweise vermieten möchte – von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 540 I 2 BGB Gebrauch machen.
Die Verfasserin Sandra Voigt ist Juristin und Redakteurin bei anwalt.de.
