Mieter-Rechte: Mieter-Rechte: Welche Nebenkosten sind erlaubt?

Halle (Saale) - Lars F., Halle: Ich bin seit über 15 Jahren Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Dazu gehören auch Garagen mit begrünten Dächern. Die Bepflanzung vor drei Jahren ist nicht angewachsen, nun sollen die Garagendächer neu begrünt werden. Muss ich das als Mieter zahlen?

Antwort: Grundsätzlich können nur Kosten auf Sie umgelegt werden, die in Ihrem Mietvertrag vereinbart sind. Klauseln zur Garten- beziehungsweise Grünpflege beziehen sich in der Regel auf regelmäßige Pflegemaßnahmen. Da die neue Anpflanzung aber eine einmalige Aktion ist, dürften die Kosten nicht auf Sie umgelegt werden.

Jan P., Saalekreis: Wie verhält es sich mit den Kosten für eine Legionellenuntersuchung? Müssen diese die Mieter zahlen?

Antwort: Ja. Vermieter sind laut Trinkwasserverordnung zu einer regelmäßigen Untersuchung des Wassers auf Legionellen gesetzlich verpflichtet. Die Kosten, die sich auf die Warmwasserbereitungsanlage beziehen, dürfen sie auf den Mieter umlegen.

Petra W., Burgenlandkreis: Unser Vermieter hat ohne uns zu fragen zum Ende letzten Jahres den Anbieter des Kabelfernsehen gewechselt. Die höheren Kosten wurden natürlich automatisch auf uns Mieter umgelegt. Geht denn das so einfach?

Antwort: Laut Ihrer Schilderung ist in Ihrem Mietvertrag die Umlage der Kosten für einen Breitbandkabelanschluss geregelt. Bei der Wahl des Anbieters hat Ihr Vermieter freie Hand. Dazu muss er sie nicht im Vorfeld befragen, er sollte aber natürlich dem Wirtschaftlichkeitsprinzip folgen. Bewegen sich die Kosten im Rahmen, müssen Sie diese also in Kauf nehmen. Wenn die Kosten extrem gestiegen sind, können Sie bei Erhalt Ihrer Betriebskostenabrechnung für 2015 Widerspruch explizit gegen den Posten Kabelanschluss mit dem Verweis auf das Wirtschaftlichkeitsprinzip einlegen.

Fritz S., Saalekreis: In meiner Nebenkostenabrechnung taucht der Posten Streusand auf. Ist der nicht Vermietersache?

Antwort: Der Vermieter ist verpflichtet, den Streusand bereitzustellen. Die Kosten dafür darf er aber umlegen. Insofern darf der Posten auch in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.

Franzi O., Merseburg: Ich habe im Oktober 2014 die Betriebskostenabrechnung für 2013 bekommen. Jetzt kam eine Korrektur, und ich soll noch mehr nachzahlen. Geht das?

Antwort: Nein, die jetzt erhaltene

höhere Nachzahlung brauchen Sie

nicht mehr zu leisten. Die Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung 2013 endete zum 31. Dezember 2014. Korrekturen zu Lasten des Mieters sind ausgeschlossen. Schreiben Sie einen Widerspruch mit dem Hinweis darauf, dass die Abrechnungsfrist für 2013 abgelaufen ist. Für den Widerspruch haben Sie 12 Monate Zeit.

Gertrud M., Merseburg: Im Jahr 1994 ist unsere Wohnung modernisiert worden. Die Kosten dafür wurden mit elf Prozent auf unsere Kaltmiete umgelegt. Wie lange müssen wir diese Umlage noch zahlen?

Antwort: Die Umlage bezahlen Sie, so lange Sie in dieser Wohnung wohnen. Sie ist Bestandteil Ihrer Miete. Der Wohnwert ist ja auf Dauer verbessert worden.

Gerd Sch., Halle: Bei uns ist Anfang 2013 ein Balkon angebaut worden mit der Ankündigung, die Miete wird steigen. Bislang hat sich aber nichts getan. Müssen wir für die Vergangenheit mit hohen Nachzahlungen rechnen?

Antwort: Sie brauchen keine Angst zu haben, denn eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht rechtens. Der Vermieter muss Ihnen die Mieterhöhung ordnungsgemäß begründen und darf sie erst danach kassieren. Wenn er das bisher versäumt hat, hat er Pech.

Helga B., Wittenberg: Unsere Badewanne ist kaputt, sie soll gegen eine gleichartige ausgetauscht werden. Der Vermieter kündigte danach eine Mieterhöhung an. Ist das rechtens?

Antwort: Nein. Wenn es sich um einen blanken Austausch handelt, liegt eine Instandsetzung vor, und die rechtfertigt keine Mieterhöhung. Nur wenn sich der Wohnwert auf Dauer erhöht, also wenn beispielsweise eine ehemals frei stehende Badewanne verkleidet werden würde, dann wäre eine Mieterhöhung möglich.

Melanie D., Halle: Seit 20 Jahren liegt in meinem Wohnzimmer Teppichboden und ich fühle mich wohl damit. Nun will der Vermieter Parkett legen. Muss ich das dulden?

Antwort: Es ist zweifelhaft, aber weil der Textilbelag ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, müssen Sie wohl den Austausch nicht dulden. Grundsätzlich kann es jedoch eine zustimmungspflichtige Modernisierungsmaßnahme sein.

Marlies F., Weißenfels: In meinem DDR-Mietvertrag steht, dass ich die Wohnung besenrein abzugeben habe. Gilt das noch? Wie ist das mit Deckenplatten?

Antwort: Ihr Mietvertrag aus DDR-Zeiten hat noch Gültigkeit. Die Deckenplatten, von denen nichts im Vertrag steht und die Sie nachträglich angebracht haben, müssen Sie vor einem Auszug allerdings entfernen. Das ist mittlerweile gefestigte Rechtsprechung.

Gerda T., Halle: Meine Schwester ist gestorben. Stimmt es, dass ich für ihre Wohnung noch drei Monate lang Miete und Nebenkosten bezahlen muss?

Antwort: Ja, die Gesetzeslage ist so. Die Kündigungsfrist für Erben beträgt drei Monate. So lange müssen Sie Miete und anfallende Nebenkosten bezahlen.

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Doris H., Dessau-Roßlau: Ich habe mein Mietverhältnis fristgerecht gekündigt, bin aber schon zwei Monate vorher ausgezogen. Kann ich vom Vermieter verlangen, die ausstehenden zwei Monatsmieten mit meiner Kaution zu verrechnen?

Antwort: Wenn sich der Vermieter in einer individuellen Absprache auf so etwas einlässt, ist das möglich. Verlangen können Sie eine solche Verfahrensweise aber nicht. Sie müssen die Miete wie vereinbart zahlen. Für die Auszahlung der Kaution hat der Vermieter sechs Monate Zeit, so wird es von den Amtsgerichten gesehen.

Beate A., Halle: Ich wohne seit 15 Jahren in meiner Wohnung. Steht mir da nicht langsam mal der Austausch des Fußbodenbelages zu?

Antwort: Allein aus Ihrer Wohndauer können Sie keine Ansprüche ableiten, es gibt keine Fristen für die Erneuerung von Fußböden, Badewannen oder dergleichen. Ausschlaggebend ist der Zustand des Fußbodens. Zu den Kosten: Da Sie die Wohnung mit Teppichboden angemietet haben und dieser nun verschlissen ist, handelt es sich bei dem Verlegen eines neuen Teppichbodens um eine Instandhaltungsmaßnahme. Kosten für Instandhaltungen sind immer vom Vermieter zu tragen.

Klaus A., Halle: In meinem Wohnzimmer ist Schimmel. Der Vermieter verweigert Abhilfe und sagt, ich würde nicht richtig lüften. Über meiner Wohnung befindet sich aber ein ungedämmter Dachboden. Was tun?

Antwort: Entscheidend ist, die tatsächliche Ursache für den Schimmelbefall herauszufinden. Das ist schwierig. Leider enden solche Streitigkeiten häufig vor Gericht und Gutachter müssen eingeschaltet werden. Fest steht, es liegt ein Mangel vor, und der Vermieter muss seiner Instandhaltungspflicht nachkommen. Setzen Sie ihm eine Frist, bis wann er den Mangel beseitigen muss. Auf jeden Fall können Sie die Miete mindern. Es ist Sache des Vermieters nachzuweisen, dass der Schimmel nicht auf bauliche Schäden zurückzuführen ist. Möglicherweise wird er dafür einen Gutachter bestellen. Wobei aus Ihrer Mieter-Sicht das Parteigutachten (Privatgutachten) eines Vermieters nicht bindend ist. Dazu bedarf es einer gerichtlichen Gutachter-Feststellung. Erst durch ein gerichtliches Beweisverfahren könnten Kosten auf Sie zukommen.

Fred F., Aschersleben: In unserem Schlafzimmer ist ein großer Schimmelfleck. Der Vermieter tut nichts. Kann ich die Miete mindern?

Antwort: Es liegt ein Mangel vor, und der Vermieter muss seiner Instandhaltungspflicht nachkommen. Setzen Sie ihm eine Frist, bis wann er den Mangel beseitigen muss. Ab Anzeige des Mangels können Sie die Miete mindern. Möglicherweise hilft dies als Druckmittel. Wenn weiterhin nichts passiert, bleibt nur der Weg der Klage auf Instandsetzung. Dann liegt die Beweispflicht, dass Sie Schuld an dem Schimmel haben, bei dem Vermieter. Haben Sie Erfolg, bringt das Verfahren einen vollstreckbaren Beschluss hervor, sprich, der Vermieter muss den Schimmel beseitigen.

Kerstin G., Halle: Seit dem Mindestlohn bekomme ich erst zum 10. eines Monats Geld, der Vermieter verlangt es aber zum 3. Spielen die paar Tage eine so große Rolle?

Antwort: Ja, Sie sollten sich an den vereinbarten Zahlungstermin halten. Anderenfalls hat der Vermieter einen berechtigten Grund, Ihnen die Wohnung zu kündigen. Sprechen Sie mit dem Vermieter. Vielleicht lässt er sich ja auf eine Änderung des Mietvertrages bezüglich des Termins ein.

Klaus W., Halle: Ich habe seit August einen unbefristeten Mietvertrag und will jetzt mit der üblichen Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter verbietet mir das, weil im Kleingedruckten etwas von einem einjährigen Kündigungsausschluss stehen soll. Ist das zulässig?

Antwort: Ja, individuelle Vereinbarungen sind immer möglich, gerade den von Ihnen beschriebenen Kündigungsausschluss übersehen aber viele. Die Regelung ist grundsätzlich in Mietverträgen zulässig. Daher müssen Sie also mindestens ein Jahr in der Wohnung bleiben.

Kerstin Metze und Kornelia Noack notierten Fragen und Antworten. (mz)