Ab 1. Juni 2015 Ab 1. Juni 2015: Mietpreisbremse Makler-Regel - und die Folgen für Mieter
Es tut sich einiges auf dem Immobilenmarkt: Bislang muss in der Regel der Mieter die Provision bezahlen, wenn er auf ein Maklerinserat hin eine Wohnung mietet. Nach dem künftigen „Bestellerprinzip“ soll ab 1. Juni 2015 derjenige den Makler bezahlen, der ihn auch beauftragt hat.
Der Mieter zahlt danach nur dann, wenn er seinerseits einen Makler einschaltet, um eine passende Wohnung zu suchen. Wenn der Vermieter den Makler beauftragt und versucht, die Provision auf den Mieter abzuwälzen, muss er mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro rechnen.
Und auch die Umsetzung der vom 1. Juni an ebenfalls geltenden Mietpreisbremse steht in den Bundesländern an. Was ändert sich genau – und was sind die Folgen für Mieter und Vermieter?
Was steckt hinter der Mietpreisbremse?
Siee soll überzogene Vermieterforderungen beim Abschluss eines Mietvertrages verhindern. Wird eine Wohnung frei, darf der Eigentümer sie nicht mehr beliebig teurer machen. Die neue Miete darf maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Das ist zum Beispiel im Mietspiegel nachzulesen. Kostet eine Wohnung bisher 5,50 Euro pro Quadratmeter und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 6,00 Euro, darf der Vermieter bis auf 6,60 Euro raufgehen – auch wenn er in dem Viertel eigentlich mehr rausholen könnte.
Hat sich aufgrund der Reform schon etwas getan?
Ja, jedenfalls in der Bundeshauptstadt: Pünktlich zum 1. Juni 2015 tritt in Berlin als erstem Bundesland die Mietpreisbremse in Kraft. Wird eine Wohnung neu vermietet, darf der Vermieter danach höchstens 10 Prozent mehr als die ortsübliche Miete verlangen, die im Mietspiegel der Stadt festgelegt wird.
Das heißt konkret: Eine 65-Quadratmeter-Wohnung in bester Lage mit bestmöglicher Ausstattung darf nur noch für maximal 10,65 Euro pro Quadratmeter neu vermietet werden. In diese Kategorie fallen zum Beispiel Wohnungen in der Sophienstraße (Mitte) oder der Westendallee (Westend) mit unter anderem Fußbodenheizung, Wohnküche und Garage.
Aktuell werden in Berlin Mitte Wohnungen zu Quadratmeterpreisen von 14 Euro und mehr angeboten, die weit weniger gut ausgestattet sind. Für Top-Wohnungen in bester Lage können pro Quadratmeter künftig höchstens 10,65 Euro verlangt werden.
In anderen Ländern dauert es noch. Als erstes wird wohl Nordrhein-Westfalen nachziehen – wahrscheinlich im Frühsommer. Viele Landesregierungen prüfen noch, in welchen Städten der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Termine für die Begrenzung haben sie noch nicht genannt. Manche peilen den Sommer an, in Niedersachsen zum Beispiel wird es dieses Jahr wohl nichts mehr.
Andere Bundesländer wollen überhaupt keine Gebiete mit Mietpreisbremse ausweisen. Sachsen-Anhalt und das Saarland schätzen ihre Wohnungsmärkte nicht als so eng ein. In Sachsen-Anhalt steht bei großen Wohnungsunternehmen sogar fast jede achte Wohnung leer.
Gibt es Ausnahmen, wenn die Mietpreisbremse gilt?
Die Bundesregierung will den dringend nötigen Neubau nicht abwürgen. Die Mietpreisbremse gilt daher nicht, wenn ab dem 1. Oktober 2014 gebaute Wohnungen erstmals vermietet werden. Genauso nach großen Modernisierungen. Die Miete muss außerdem nie gesenkt werden. Hat der Vormieter überdurchschnittlich viel gezahlt, darf das weiter verlangt werden.
Wie kräftig ist die Wirkung?
Das kann sich erst in der Praxis zeigen. „Den Wohnungsmarkt revolutionieren wird die Mietpreisbremse nicht“, meint Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Dafür gebe es zu viele Ausnahmen. Extreme Mietsteigerungen würden aber verhindert – und das sei wichtig. Der Bundesverband der Wohnungswirtschaft (GdW) geht aber davon aus, dass sich am Grundproblem der Wohnungsknappheit nichts ändert.
Kann die Preisbremse negative Nebenwirkungen haben?
GdW-Präsident Axel Gedaschko warnt davor, dass der Wohnungsmarkt noch knapper werden könnte - dann nämlich, wenn Vermieter ihre Wohnungen verkaufen, weil sich das Vermieten nicht mehr lohnt. Der Eigentümerverein Haus und Grund erwartet, dass in Mietshäusern bald weniger modernisiert und repariert wird.
Welche Probleme macht das Gerichtsurteil gegen den Berliner Mietspiegel?
Mietspiegel sollen vielerorts zur Grundlage für die Mietpreisbremse werden, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete ausweisen. Nun hat ein Gericht den alten Berliner Mietspiegel für ungültig erklärt. Auch gegen den neuen erwartet die Landesregierung Klagen – ist sich aber sicher, dass er nicht zu beanstanden ist. Trotzdem, davon geht auch Haus und Grund aus, dürfte es Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern darüber geben, wie die Vergleichsmiete ermittelt wird.
Bislang schalten Vermieter gerade in Großstädten gern Makler ein, um Wohnungen zu vergeben – und reichen die Gebühren an den neuen Mieter weiter. Ab 1. Juni soll das sogenannte Bestellerprinzip gelten, das besagt: „Wer bestellt, bezahlt.“ Das heißt, derjenige trägt die Kosten, der den Vermittler beauftragt hat – und das sind in der Regel die Vermieter. Um das Bestellerprinzip und die Folgen geht es auf der nächsten Seite.
Warum sind Makler vor Gericht gezogen?
Weil sie massive Umsatzeinbußen befürchten. Zwei Branchenvertreter scheiterten jetzt in Karlsruhe mit einem Eilantrag gegen das Inkrafttreten des sogenannten Bestellerprinzips zum 1. Juni. Der Deutsche Mieterbund zeigte sich erleichtert über die Karlsruher Entscheidung und forderte weitere Reformen des Mietrechts bis 2016.
Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts haben die beiden Makler nicht ausreichend dargelegt, dass sie oder der gesamte Berufsstand durch das Gesetz wirtschaftlich bedroht seien, hieß es in dem Beschluss der Richter. (Az.: 1 BvQ 9/15).
Sie stützten sich auf die Gesetzesbegründung, die von Umsatzeinbußen für Wohnungsvermittler von etwa 310 Millionen Euro ausgeht.
Das bedeute für die etwa 37.900 professionellen Immobilienmakler einen durchschnittlichen Verlust von jährlich etwa 8200 Euro. Bei 451.000 Euro Jahresumsatz pro Unternehmen sei von einer Existenzbedrohung des Berufsstandes nicht auszugehen. Über die Verfassungsbeschwerde der beiden Makler entschied das Gericht noch nicht.
Gibt es durch das Bestellerprinzip Nachteile für Mieter?
Makler befürchten durch das Bestellerprinzip Nachteile für Mieter: 71 Prozent sind laut einer Umfrage der unabhängigen Immobilienberatung talocasa der Überzeugung, dass die Bedingungen für Mieter sich durch das neue Gesetz verschlechtern werden. 76 Prozent fürchten, dass Vermieter die Courtage künftig beispielsweise über Abschläge auf Mieter umlegen.
Reichen die jetzigen Reformen aus?
Laut Deutschem Mieterbund nicht: Der DMB fordert weitere einschneidende Änderungen im Mietrecht bis Sommer 2016. Nach seinen Vorstellungen sollte die derzeit mögliche Umlage von elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete gänzlich gestrichen werden. „Sie dient nur dazu, Mieter aus ihren Wohnungen zu vertreiben“, sagte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Viele könnten hohe Aufschläge nicht bezahlen, die vor allem in angespannten Wohnungsmärkten wie Groß- sowie Universitätsstädten ausgenutzt würden.
Stattdessen sollten energetische Verbesserungen als Maßstab für eine höhere Miete eingestezt werden. Außerdem dürften Mieterhöhungen und Betriebskosten nur auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche berechnet werden. Abweichungen von bis zu zehn Prozent, die die Rechtsprechung zwar erlaube, seien nicht akzeptabel.
In Kommunen ab 50.000 Einwohnern sollten Mietspiegel zum Vergleich der ortsüblichen Miete verbindlich eingeführt werden. Der DMB forderte den Gesetzgeber auf, die Inhalte der Mietspiegel festzulegen, damit sie bundesweit vergleichbar und unangreifbar werden. (gs/dpa)
