Immobilien in Magdeburg: Warum sich Kauf einer Eigentumswohnung lohnt

Magdeburg - Von allen 71 kreisfreien Städten in Deutschland mit einer Einwohnerzahl von über 100.000 Menschen haben Investoren in Magdeburg ihr Geld am schnellsten wieder hereingeholt, sagt Fabian Meeßen vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft Consult GmbH. Doch nach wie vielen Jahren ist das? Und was sagt Tobias Paddberg vom Immobiliencenter der Magdeburger Sparkasse dazu: Lohnt sich die Investition in eine Eigentumswohnung?

In Magdeburg dauert es durchschnittlich 23,5 Jahre bis Investoren ihr Geld, welches sie in eine Eigentumswohnung gesteckt haben, beginnen wieder hereinzuholen. Das ist ein bundesweiter Rekord. So schnell wie in der Landeshauptstadt bekommen Investoren in keiner anderen deutschen Stadt über 100.000 Einwohner eine Rendite, das heißt einen Ertrag.

Das geht aus einer aktuellen Studie hervor, die Wissenschaftler der Kölner IW Consult GmbH zusammen mit der Immobilienplattform Immoscout24 für alle kreisfreien Städte über 100.000 Einwohner ermittelt haben. Die Ergebnisse zeigen, wie schnell sich die Investition in eine Eigentumswohnung rentiert hat. 

Laut dieser Zahlen, die der Volksstimme vom Institut auf Nachfrage zugeschickt worden sind, dauert es in Deutschland durchschnittlich 31,5 Jahre bis sich der Kauf einer Eigentumswohnung amortisiert hat. Als Grundlage dieser Berechnungen wurden die Daten der Immobilienplattform Immoscout24 genommen, berichtet Meeßen der Volksstimme am Telefon. Dabei wurde auf Basis des aktuellen Mietniveaus berechnet, wann die Einnahmen aus den Jahresmieten den Kaufpreis übersteigen.

„In Magdeburg ist das nach einer erstaunlich kurzen Zeit der Fall“, so Meeßen. Nämlich nach bereits 23,5 Jahren. Und somit könne man sagen, dass es sich lohne, in eine Eigentumswohnung in Magdeburg zu investieren, berichtet der Wissenschaftler.

Das bestätigt auch Tobias Paddberg, Abteilungsleiter des Immobilien- und Baufinanzierungscenters der Magdeburger Sparkasse. Laut seinen Erfahrungen hätten sich nach durchschnittlich 25 Jahren Wohnungen in Magdeburg, die als Kapitalanlage genutzt werden und welche die Sparkasse finanziert, amortisiert. Diese Zahl decke sich also ungefähr mit der Zahl der Studie, so Paddberg. 

In den vergangenen Jahren hätten sehr viele Kapitalanleger - also Menschen, die die Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern kaufen und sie dann vermieten - aus den alten Bundesländern wie München in Magdeburg Wohnungen gekauft, berichtet der Abteilungsleiter. In der Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt koste der Quadratmeter für eine sehr gute Wohnung ungefähr 5000 Euro, während er in München 20.000 Euro kostet, berichtet Paddberg.

Da sind die Preise für eine Immobilie in Magdeburg noch relativ günstig. Dennoch habe der vermehrte Kauf dafür gesorgt, dass auch in der Stadt an der Elbe die Preise angezogen sind, so der Sparkassen-Mitarbeiter. Das Bankhaus fahre jedoch eine klare Linie: "Nach 25 Jahren maximal 30 Jahren sollte sich eine Immobilie als Kapitalanlage amortisiert haben", so Paddberg. Das heißt, den Kredit, den man für die Wohnung aufgenommen hat, sollte dann abbezahlt sein und Geld sollte in die eigene Tasche zurückfließen.

Dennoch sei das Thema Kapitalanlage sehr komplex, berichtetder Immobilienexperte. Es sei richtig, dass sich  Kapitalanleger zuerst anschauen, wann die Wohnung abbezahlt sei. Dazu nehmen sie den Preis der Immobilie zum Beispiel 100.000 Euro. Die Kaltmiete von zum Beispiel 500 Euro im Monat wird mit 12 multipliziert. Somit ergeben sich Jahreseinnahmen von 6000 Euro, erklärt der Abteilungsleiter das Vorgehen. Anschließend werden die 6000 durch die 100.000 Euro geteilt und man erhält die Anzahl der Jahre, die benötigt werden, damit der Kapitalanleger, das Geld, was investiert wurde, wieder hereinkommt. In diesem Beispiel wäre das noch ungefähr 17 Jahren der Fall.

Man könne schon sagen, wenn sich das investierte Kapital nach 25 Jahren amortisiert hat, lohne sich die Investition einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage, so Paddberg. Dennoch würden Kapitalanleger neben der Amortisationsrate auch andere Faktoren bei ihrer Kaufentscheidung berücksichtigen, nämlich die Lage, die Höhe der Mieteinnahmen oder gerade in Zeiten der gestiegenen Energiepreise auch wie saniert das Gebäude sei. 

Möchte jemand die Wohnung oder das Haus für sich selbst nutzen, würden bei der Kreditvergabe andere Kriterien herangezogen werden, sagt Paddberg. Viele Menschen kaufen sich eine Immobilie, um dann für den Rest ihres Lebens dort drin zu wohnen. So werde die Immobilie als Teil der Altersvorsorge betrachtet. Optimal wäre es daher, wenn die Immobilie nach spätestens 35 Jahren und vor dem Rentenbeginn, also vor dem 67 Lebensjahr, abbezahlt wäre, so der Sparkassenmitarbeiter.

Aufgrund der gestiegenen Zinsen und Energiekosten könne er jungen Menschen, die irgendwann einmal ein Eigenheim besitzen wollen, nur dazu raten, rechtzeitig anzufangen Eigenkapital aufzubauen, so dass sie die Kreditrate finanzieren können. Bis vor kurzem konnten Familien auch ohne dass sie viel gespart hätten, eine Immobilie finanzieren.

Im Januar 2022 hätten die Zinsen bei einer Kreditlaufzeit von 15 Jahren noch bei 2 Prozent gelegen. Für ein Einfamilienhaus, welches 300.000 Euro kostet, hätten Familien eine monatliche Rate von ungefähr 1000 Euro bezahlen müssen. Nun seien die Zinsen auf 5 Prozent gestiegen und die monatliche Rate betrage daher ungefähr 1650 Euro im Monat. Das seien 650 Euro mehr und für Normalverdiener kaum zu stemmen, so Paddberg.

Doch zurück zur Studie. Wie sieht die Amortisationsdauer laut dem Ranking des Kölner Instituts für die anderen Städte aus, die mehr als 100.000 Einwohner haben? Die ostdeutsche Stadt Chemnitz kommt bei diesem Ranking auf Platz 2. Hier beginnen Investoren nach 25,7 Jahren Rendite und damit Erträge zu erzielen.

In Halle dauert es durchschnittlich 26,4 Jahre bis Investoren eine Rendite erzielen. In Erfurt hat sich eine Wohnung nach durchschnittlich 28,2 Jahren amortisiert. Damit kommt Erfurt auf Platz 18 des Rankings der Städte über 100.000 Einwohnern, wo sich der Kauf einer Wohnung besonders zügig abbezahlt.

Am längsten dauert es laut dieser Studie nicht etwa im teuren München, sondern im bayerischen Regensburg bis Investoren beim Kauf einer Wohnung die Gewinnschwelle (Break-even-Point) erreicht haben. Fast 40 Jahren können sie darauf warten, bis die Mieteinnahmen den investierten Kaufpreis übersteigen.

In München dauert es 38,7 Jahre, in Frankfurt am Main 36,4 Jahre, in Hamburg 35,4 Jahre und in Berlin 35,1 Jahre bis sich eine Eigentumswohnung amortisiert hat, das heißt Erträge fließen.