Preisentwicklung: Begehrte Immobilien: Hier wohnen die Magdeburger am liebsten

Magdeburg - Wohnen in Magdeburg wird immer beliebter. Dennoch habe die Landeshauptstadt noch einen sehr beruhigten Immobilienmarkt, sagt Thomas Leitel, Repräsentanzleiter im Bereich Magdeburg vom IVD Mitte-Ost e.V.. Doch wohin zieht es Menschen oder Investoren, die neu in der Stadt an der Elbe sind?

„Sehr gute Lagen sind meistens dort, wo Neues entsteht“, berichtet Thomas Leitel. Wenn Neubauten und neue Quartiere entstehen oder auch Häuser saniert werden und eine entsprechende Grundqualität herrscht. So zähle beispielweise Stadtfeld-Ost mit seinen Bestandswohnungen zu den sehr guten Wohnlagen. Vermieter könnten hier entsprechend hohe Mietpreise verlangen. „Das hat sich aber auch schon wieder etwas relativiert“, berichtet Leitel, der seit 25 Jahren im Immobiliengeschäft tätig ist.

Aktuell zähle zu den Spitzenlagen das Domquartier in Magdeburg. Auch der alte Elbbahnhof gehört seit einigen Jahren zu den exklusiven Wohnregionen Magdeburgs, werde aber jetzt vom Domquartier überflügelt. Zu den besten Lagen werde demnächst auch das Luisenquartier zählen, wenn die Wohnungen dort vermietet sind, ist sich der 63-Jährige sicher. Die exklusiven Wohnlagen variieren jedoch von Jahr zu Jahr. „Da ist immer Bewegung drin“, so Leitel.

Seit 15 Jahren bringt der IVD (Immobilienverband) Mitte-Ost e.V. für die Bundesländer Sachsen und Sachsen-Anhalt jährlich einen Preisspiegel heraus, der einen Überblick darüber gibt, wie sich real erzielte Preise bei der Vermietung und beim Verkauf von Immobilien in bedeutenden Städten wie Magdeburg entwickelt haben. Anhand dieser Verkaufs- und Mietpreiszahlen werden die Spitzenlagen vom IVD herauskristallisiert.

Beim Vergleich des Preisspiegels 2017/18 mit dem von 2021/22 fällt auf, dass das Wohnen in Magdeburgs begehrten Wohnlagen immer teurer geworden ist.

Zu den begehrten Spitzenwohnlagen zählte der IVD 2017/18 auf dem vordersten Platz den alten Elbbahnhof und die Altstadt dazu, dicht gefolgt von den Elblagen, dem Stadtfeld und dem Stadtteil Werder (Platz 2), Hopfengarten und der Herrenkrug kamen auf Platz 3. 

In diesen Wohnlagen kostete die Miete für einen Quadratmeter 2017/18 durchschnittlich 11 Euro. Für eine 3-Zimmer-Wohnung von 70 Quadratmetern mussten Mieter somit 770 Euro Kaltmiete pro Monat zahlen. Für eine Eigentumswohnung legten Käufer in diesen Wohnlagen durchschnittlich 4000 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch.

Vier Jahre später - 2021/22 - sahen die Preise in diesen Spitzenlagen schon anders aus. Zum Teil sind dieselben Stadtteile vom IVD als Toplagen eingeschätzt worden, weitere Regionen kamen jedoch hinzu. Der alte Elbbahnhof und die Altstadt teilten sich in diesem Jahr zusammen mit dem Stadtfeld-Ost, dem Lennéviertel und dem Domquartier Platz 1. Werder, Nordwest, Wohnungen im Elbverlauf und der Hopfengarten wurden auf den zweiten Rang platziert. Platz 3 der teuersten und damit besten Lagen in Magdeburg waren der Herrenkrug, Ost-Cracau und Buckau.

Während 2017/18 der Quadratmeter noch 11 Euro kostete, war er 2021/22 auf 16 Euro geklettert. Somit betrug die Kaltmiete statt 770 Euro nun 1120 Euro und damit 350 Euro pro Monat mehr. Auf das Jahr hochgerechnet sind das 4200 Euro mehr als noch im Jahr 2017/18.

Der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in diesen Lagen wie dem alten Elbbahnhof hat sich von 4000 Euro auf 6000 Euro im Jahr 2021/22 erhöht und kosteten somit vier Jahre später 50 Prozent mehr. Das bedeutet, eine 3-Zimmer Wohnung mit einer Größe von 80 Quadratmeter hat im Jahr 2017/18 noch 320.000 Euro gekostet, während Käufer dafür vier Jahre später bereits 480.000 Euro zahlen mussten und damit 160.000 Euro mehr.

Ein Stadtteil, der sich in den vergangenen Jahren entwickelt habe, sei der Magdeburger Stadtteil Buckau. Insbesondere die Ecken an der Elbe seien begehrt wie zum Beispiel die Loftwohnungen beim ehemaligen Erich-Weinert-Werk. Aber es gebe auch heute noch Straßen in Buckau, die zu den weniger anziehenden Regionen zählen.

Neben der Lage, sei der Preis für ein Mietobjekt oder eine eigene Immobilie immer abhängig vom Sanierungsstandard, von der Gebäudesubstanz, der Art des Gebäudes und dem Baujahr. Der Plattenbau gehöre jedoch nach wie vor nicht zu den beliebten Gebäuden, auch wenn sie saniert sind.

„Diese Aufstellung mit den besten Lagen machen wir vom IVD hauptsächlich für Investoren und für Menschen, die neu in die Stadt ziehen und eine Wohnung suchen“, berichtet Leitel. Für sie sei interessant, wo es die besten Wohnlagen in der Landeshauptstadt gibt und wo man in Magdeburg gerne lebt.

Anhand der Aufstellung würden diese Menschen sofort wissen, dass in diesen Gegenden Wohnungen zu finden sind, die neu oder saniert sind, in denen die Infrastruktur gut erschlossen ist und wo es eine Straßenbahnanbindung gibt. 

Welche Stadtteile zu den Spitzenlagen zählen, ändere sich jedoch immer wieder, so Leitel. So sei beispielweise der Stadtteil Stadtfeld sehr angesagt gewesen, doch mittlerweile sind andere Stadtteile, die an der Elbe liegen teilweise viel interessanter. Die Menschen hätten vor einigen Jahren entdeckt, dass das Wohnen an der Elbe sehr schön sei. Mit der Aufstellung über die besten und teuersten Lagen würde der IVD jedoch nicht andere Stadtteile herabqualifizieren wollen.

Wenn bestimmt Sanierungen in Stadtteilen vorgenommen werden oder Neubauten entstehen, dann heißt das, dass diese Stadtteile an Qualität gewonnen haben. 

Zu den eher allgemeinen Wohngebieten, bei denen die Mietpreise in den vergangenen Jahren weitestgehend stabil geblieben seien, zählen beispielsweise die Altbestandbauten in Cracau, so Leitel. Es gebe jedoch auch in Cracau Lagen, die gefragt seien zum Beispiel die Gebiete, die an der Elbe liegen.

Viele Vermieter hätten sich aufgrund der Corona-Krise mit Mietsteigerungen zurückgehalten, so Leitel. Und erst einmal die Situation abgewartet. 

So kostete 2017/18 die Miete einer Neubauwohnung mit gutem Wohnwert (laut IVD ist das ein Wohnbaugrundstücks, in einem reinen Wohngebiet, ohne Lärmbelästigung) neun Euro der Quadratmeter, vier Jahre später kostete der Quadratmeter lediglich ein Euro mehr und zwar zehn Euro.

Die Miete für eine Bestandswohnung (eine Wohnung, die bereits auf dem Wohnungsmarkt besteht) mit gutem Wohnwert kostete 2017/18 7,40 Euro der Quadratmeter, vier Jahre später kostete sie 8 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet für eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 70 Quadratmetern musste eine Familie im Jahr 2017/18 518 Euro Kaltmiete zahlen, vier Jahre später waren es 42 Euro mehr und zwar 560 Euro im Monat.

Nun würden jedoch die Mieten sicher steigen, das hätte sonst bereits in den vergangenen zwei Jahren kommen können, berichtet Leitel. „Generell ist der Trend der steigenden Preise da“, sagt der IVD-Mitarbeiter. Zum einen müsse mit der Inflation mitgegangen werden. Wenn alles teurer werde, steigen auch die Mieten. Parallel dazu werde immer mehr saniert und gebaut. Auch daran sei das Wachstum der Mieten gekoppelt. „Wenn saniert wird, gehen in der Regel Mietsteigerungen einher“, so Leitel.

Außerdem sei Magdeburg Landeshauptstadt und habe in den vergangenen Jahren einen unglaublichen Wachstum vollzogen. Es sei viel Neues entstanden, Magdeburg sei ein schöner und attraktiver Wohnstandort. Damit einher gehe das Interesse von Investoren, die in der Landeshauptstadt tätig werden. Wenn diese investieren, steigen auch die Mieten. Immer mehr junge Menschen ziehen nach Magdeburg, somit sei die Nachfrage da. Mit der Verknappung der Wohnungen steigen auch die Preise.

„Ich möchte jedoch betonen, dass wir in Magdeburg einen sehr beruhigten Wohnmarkt haben“, macht Thomas Leitel deutlich. Auch wenn es Spitzen bei den Mieten gebe von 14 oder 15 Euro pro Quadratmeter, seien das Ausnahmen, die in Lagen wie dem Domquartier gefunden werden könnten. In einem gesunden Wohn- und Mietsystem müssten sowohl günstige als auch teure Wohnungen angeboten werden. Und das sei in Magdeburg der Fall. Es könne nicht jeder in der Hegelstraße wohnen, so Leitel.

Die Baugrundstücke seien jedoch aufgrund der Coronakrise gestiegen, sagt Leitel. Vor dem Hintergrund des Lockdowns fühlten sich viele Menschen in einer Mietwohnung eingesperrt. Das habe zu einer erhöhten Nachfrage geführt, insbesondere bei Einfamilienhäuser, Baugrundstücken und Bestandsimmobilien im Randbereich von Magdeburg.

So haben sich die Quadratmeterpreise der Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser teilweise in Magdeburg fast verdoppelt. 2017/18 hat laut dem Preisspiegel des IVD ein Quadratmeter für ein Grundstück in einer mittleren Wohnlage noch 120 Euro gekostet, während er 2021/22 bereits 230 Euro gekostet hat. Das heißt für ein Baugrundstück von 700 Quadratmetern in einer durchschnittlichen Wohnlage musste der Magdeburger 2017/18 84.000 Euro zahlen, während er vier Jahre später für das gleiche Grundstück fast doppelt so tief in die Tasche greifen und 161.000 Euro zahlen musste.

In einer sehr guten Wohnlage hingegen kostete 2017/18 der Quadratmeter für ein Baugrundstück 250 Euro, 2021/22 waren es bereits 390 Euro pro Quadratmeter. Für ein Baugrundstück von 700 Quadratmetern in einer sehr guten Wohnlage musste der Magdeburger 2017/18 noch 175.000 Euro zahlen, während er vier Jahre später für das gleiche Grundstück 56 Prozent mehr, nämlich 273.000 Euro zahlen musste.

Die Preise für ein Eigenheim sind von 2017/18 zu 2021/22 sogar zwischen 27 bis 90 Prozent angestiegen Dabei fällt auf, dass ein freistehendes Haus mit mittlerem Wohnwert (das ist, laut dem IVD ein Haus, das in der Bausubstanz und Ausstattung einem durchschnittlichen Standard entspricht und sich in einem allgemeinen Wohngebiet befindet), welches ungefähr 125 Quadratmeter groß ist, eine Garage und ein ortsüblich großes Grundstück hat, prozentual am teuersten geworden ist. So hat es im Jahr 2017/18 in Magdeburg noch 200.000 Euro, während das freistehende Eigenheim 2021/22 bereits 380.000 Euro gekostet hat und somit um 90 Prozent gestiegen ist.

Auch die Preise für Eigentumswohnungen sind gestiegen. So habe eine Neubau-Eigentumswohnung, mit mittlerem Wohnwert 2017/18 noch 1500 Euro pro Quadratmeter gekostet, während sie 2021/22 für 3800 Euro pro Quadratmeter verkauft wurde. Das bedeutet eine 3-Zimmer Wohnung von 80 Quadratmeter hat 2017/18 120.000 Euro gekostet, während sie vier Jahre später bereits 304.000 Euro wert war.

Dass die Preise für Eigentumswohnungen gestiegen sind, liege daran, dass Magdeburg als Wohnstandort einfach attraktiver geworden sei, erklärt Leitel. Kleininvestoren haben sich fürs Alter eine Eigentumswohnung gekauft und würden natürlich auch eine gewisse Renditeerwartung mitbringen. 

Es müsse jedoch immer geschaut werden, bei welchen Preisen der Magdeburger Immobilienmarkt einmal stand. Daher sei die Preisentwicklung auf dem Magdeburger Immobilienmarkt noch sehr human. „Es gibt in Magdeburg keinen überhitzten Mietmarkt, wir haben teilweise Leerstand und es gibt keine Notsituation“, betont Leitel. Noch immer würde es ausreichend Mietwohnungen und auch Eigentumswohnungen zu kaufen geben.

Wenn sich Intel nicht ansiedeln würde, wäre ein anderer Konzern nach Magdeburg gekommen.

Thomas Leitel vom IVD

Und wie wird sich die Intel-Ansiedelung auf Magdeburg auswirken? „Ich glaube, dass sich Magdeburg weiter positiv entwickeln wird“, so Thomas Leitel. Die Region werde sich in vielerlei Hinsicht verändern. Es werde jedoch auch Verlierer geben. Hinsichtlich der Immobilienwirtschaft werde sich Magdeburg noch mehr preislich entwickeln. „Ich glaube, dass es der Schub ist, den wir als Region brauchen“, so Leitel.

Magdeburg liege verkehrstechnisch so gut, im Herzen Europas, mit Straßenverbindungen in alle Himmelsrichtungen und dem Wasserstraßenkreuz mit der Elbe. Wenn sich jetzt nicht Intel ansiedeln würde, wäre ein anderer Konzern nach Magdeburg gekommen, ist sich Thomas Leitel sicher.