Wohnungseigentümer können mit Mehrheit entscheiden

Berlin/dpa. - Die Eigentümergemeinschaften der fünf Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland können künftig mit Mehrheit Entscheidungen treffen. Das zum 1. Juli geänderte Wohnungseigentumsgesetz streicht die bisher erforderliche Einstimmigkeit.

Einzelne Eigentümer können somit Modernisierungen nicht mehr blockieren. Die Gesetzesnovelle reagiert auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen.

Bei der Umlage von Kosten für Instandhaltungs- oder Baumaßnahmen - beispielsweise die Sanierung einer Tiefgarage - können die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. der Teilungserklärung abweichen. Das Gesetz schreibt allerdings eine «doppelte Mehrheit» vor. Ein Beschluss braucht die Zustimmung von mindestens drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten. Dabei haben auch Eigentümer, die mehrere Wohnungen besitzen, nur eine Stimme. Mehrheitseigentümer können somit eine Wohnanlage nicht dominieren. Bislang konnten Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen nur nach Miteigentumsanteilen oder nach den Regeln der Teilungserklärung verteilt werden. Die Kosten für Baumaßnahmen mussten nur diejenigen Miteigentümer tragen, die der Maßnahme zugestimmt hatten.

Über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit der anwesenden Mitglieder entscheiden. Sie können dabei einen Maßstab zu Grunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Liegt beispielsweise im 4. Stock eines Hauses eine häufig besuchte Arztpraxis kann dies bei der Verteilung der Kosten für Strom und Wartung eines Fahrstuhl berücksichtigt werden. Bislang konnte eine andere Kostenverteilung als nach Miteigentumsanteilen nur einstimmig beschlossen werden, es sei denn, die Teilungserklärung sah etwas anderes vor.

Auch die Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft werden klarer geregelt: Die Haftung wird auf den Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis den anderen Miteigentümern schuldet. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1000 Euro für 100 Euro.

Verfahren in Wohnungseigentumssachen richten sich künftig nach der Zivilprozessordnung und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit. Für Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer gibt es zudem ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder ­unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.