Regelungen zu Renovierungspflichten: Regelungen zu Renovierungspflichten: Vermieter darf bei Renovierung nicht zu viel verlangen

Berlin/dpa. - Und was im Mietvertrag vereinbart wird, ist nicht immer wirksam. «Im Grundsatz verpflichtet der Gesetzgeber den Vermieter, die Wohnung zu renovieren», erläutert Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes (DMB) in Berlin. Das gehe aus Paragraf 535 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hervor. Eine anders lautende Vereinbarung könne aber im Mietvertrag geregelt werden. «Standard ist die vertragliche Verpflichtung des Mieters, für Schönheitsreparaturen aufzukommen», sagt der Mietexperte.

«Unter Schönheitsreparaturen fällt das Streichen der Innenräume, der Türen und Fenster von innen, das Lackieren der Heizkörper und das Tapezieren von Decken und Wänden - nicht mehr und nicht weniger», erläutert Kai Warnecke, Referent beim Zentralverband der Deutschen Haus,- Wohnungs- und Grundstückseigentümer (Haus + Grund) in Berlin. Vom Mieter könne nicht verlangt werden, die Teppiche zu reinigen oder den Parkettboden abzuschleifen, sofern sie lediglich im üblichen Maße abgenutzt seien, so Warnecke. «Eine übermäßige Abnutzung von Bodenbelägen durch Rotweinflecke oder Brandlöcher muss vom Mieter aber behoben werden», ergänzt Carsten Wilke, Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobilien- und Mietrecht aus Frankfurt.

Mieter seien verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte zu erledigen. «Selber machen ist erlaubt, Stümperarbeiten reichen aber nicht aus», so Ropertz. Andererseits dürfe der Mieter nicht verpflichtet werden, eine Fachkraft zu bestellen. «Eine solche Klausel wäre unwirksam», erläutert Kai Warnecke von Haus + Grund.

Ebenso unwirksam sind laut Rechtsanwalt Wilke Klauseln, nach denen Schönheitsreparaturen regelmäßig alle zwei Jahre vorzunehmen sind. Die Rechtsprechung habe gewisse übliche Fristpläne aufgestellt. Danach müssten die so genannten Feuchträume, also Küche und Bad alle drei Jahre gestrichen werden. Alle fünf Jahre sollten die Wohn- und Schlafräume sowie der Flur renoviert werden. Alle sieben Jahre müssten andere Nebenräume wie die Abstellkammer verschönert werden. Das Streichen von Türen, Fenstern und Heizkörpern sei üblicherweise alle sechs Jahre erforderlich, beschreibt der Jurist die Rechtslage.

Laut Mieterbund können außerdem so genannte Abtretungsklauseln festgeschrieben werden. Damit werde bestimmt, dass der Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten tragen muss. Dies gelte auch dann, wenn die im Fristenplan vorgesehenen Zeiten noch nicht abgelaufen sind. Liegen die Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurück, zahle der Mieter 20 Prozent der Renovierungskosten. Liegen sie länger als zwei Jahre zurück, müsse der Mieter 40 Prozent der Kosten tragen.

Andere Regelungen haben dagegen vor Gericht keinen Bestand. «Die so genannte Endrenovierungsklausel ist unwirksam», sagt Kai Warnecke von Haus + Grund. Diese Regelung verpflichte den Mieter beim Auszug zu renovieren, berücksichtige aber nicht, wie lange der Mieter in der Wohnung wohnt und laufe daher den Fristplänen der Rechtsprechung zuwider.

So sei bei einer Wohndauer von beispielsweise vier Monaten in der Regel nicht davon auszugehen, dass renoviert werden muss. «Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14. Mai diesen Jahres, (Az.: VIII ZR 308/02) riskieren die Vermieter mit einer solchen Klausel auch die Unwirksamkeit aller anderen Regelungen zur Renovierung». Warnecke warnt die Vermieter in diesem Zusammenhang vor einem «Verschlimmbessern» des Regelwerks.

Komme der Mieter seiner Pflicht zu renovieren nicht nach, muss der Vermieter ihm eine angemessene Nachfrist setzen. «Zudem kann dem Mieter angedroht werden, dass ein Unternehmen mit der Renovierung beauftragt wird», sagt der Pressesprecher des deutschen Mieterbundes. Rühre sich der Mieter innerhalb dieser Frist nicht, sei es dem Vermieter gestattet, eine Firma zu beauftragen. Für deren Kosten müsse dann möglicherweise der Mieter aufkommen, warnt Ropertz. Dem Vermieter sei es zudem möglich, Schadensersatz für entgangene Mieteinnahmen geltend zu machen. Auch diese hätte der Mieter zu tragen, ergänzt Rechtsanwalt Carsten Wilke.