Leserforum zum Thema Immobilien: Leserforum zum Thema Immobilien: Ein Gutachten ist keine Pflicht

Norbert K., Eisleben: Was wird unter dem Verkehrswert einer Immobilie verstanden?

Antwort: Der Verkehrswert ist ein rechtlicher Begriff, der im Paragraf 194 des Baugesetzbuches definiert ist. Danach wird der Verkehrswert oder auch Marktwert durch den Preis bestimmt, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen ist. In der Regel wird der Verkehrswert von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter, vom Gutachterausschuss oder einem freien Gutachter ermittelt. Einfach gesagt: Der Verkehrswert ist der Wert, zu dem Immobilien zu entsprechend marktüblichen Preisen gehandelt werden.

Gunter G., Burgenlandkreis: Wer legt den Verkehrswert der Immobilie fest, die ich geerbt habe?

Antwort: Im Todesfall sind Sie im erbrechtlichen Sinn als Erbe einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt auskunftspflichtig. Sie werden vom Nachlassgericht und dem Finanzamt angeschrieben und erhalten einen sogenannten Erfassungsbogen. In diesem müssen Sie über die Vermögenswerte des Nachlasses Auskunft erteilen, also auch den Wert der geerbten Immobilie angeben. Die Angaben des Grundstückswertes in den Erfassungsbögen müssen vollständig und richtig erfolgen. Der Wert sollte dem marktüblichen Preis in Ihrem Wohngebiet entsprechen. Letztlich wird er vom Finanzamt überprüft. Ehepartner haben auf den geerbten Nachlass einen Freibetrag von 500 000 Euro, Kindern steht ein Freibetrag von 400 000 Euro zu.

Lutz P., Naumburg: Ich möchte unser 1850 errichtetes größeres Einfamilienhaus veräußern. Wie ermittelt der Gutachter den Preis?

Antwort: Ein- und Zweifamilienhäuser werden vordergründig nach dem Sachwertverfahren bewertet. Bei Einfamilienhäusern bemisst sich der Wert nicht nach den zukünftig dauerhaft zu erzielenden Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung. Bei dem Sachwertverfahren werden die Kosten ermittelt, die bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden und in einem weiteren Schritt die Alterswertminderung und sonstige wertbeeinflussende Umstände abgezogen. Der Wert des Grund und Bodens wird nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt.

Karl D., Landkreis Wittenberg: Ich möchte unser Grundstück mit Haus verkaufen. Muss ich ein Gutachten dafür einholen?

Antwort: Es gibt keine rechtliche Verpflichtung, ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Die Bewertung von Haus und Grundstück ist jedoch zur Unterstützung der Kaufpreisverhandlungen anzuraten. Von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter beziehungsweise Sachverständigen erhalten Sie genaue Informationen über den baulichen Zustand Ihres Hauses, die Beschaffenheit des Grundstückes und letztlich über den realen Wert des Anwesens.

Birgit H., Saalekreis: Ich möchte ein geerbtes Haus verkaufen und bin mir beim Preis nicht sicher. Brauche ich einen Sachverständigen und was hätte ich von ihm zu erwarten?

Antwort: Wenn Sie in Bezug auf den Wert des Hauses unsicher sind, sollten Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zurate ziehen. Er hilft Ihnen als Verkäufer, den Preis zu bestimmen, indem er mit Ihnen eine Innen- und Außenbesichtigung der Immobilie durchführt. Dabei wird das Objekt genau untersucht und fotografiert. Der Sachverständige beschreibt ausführlich die Merkmale des Hauses, die Grundstücksdaten, die rechtlichen Gegebenheiten, überprüft Flächenangaben und Bodenwerte. Aus allen Angaben leitet er den Verkehrswert des Gebäudes ab. Aber auch Baumängel, Schäden und der Instandhaltungsstatus werden bewertet. Wichtig: Der Stichtag der Wertermittlung muss im Gutachten vermerkt sein.

Jörg H., Hettstedt: Ich möchte eine gebrauchte Immobilie kaufen. Wo-rauf sollte ich achten?

Antwort: Gebrauchte Immobilien werden üblicherweise unter Ausschluss der Gewährleistung veräußert. Um sicher zu gehen, dass Haus und Grundstück unbelastet sind, sollten Sie sich vom bisherigen Eigentümer eine Kopie des Grundbuchauszuges geben lassen. Ratsam ist es, den baulichen Zustand des Hauses von einem Sachverständigen einschätzen zu lassen. Gegebenenfalls sollte ein Holzschutzsachverständiger prüfen, dass die Immobilie frei von Schädlingsbefall ist.

Charlotte R., Bitterfeld-Wolfen: Was macht eigentlich ein Gutachterausschuss? Welche Informationen bekomme ich dort?

Antwort: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte sorgt für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt. Er beobachtet das Marktgeschehen, erfasst und analysiert alle Erwerbsvorgänge auf dem Grundstücksmarkt, um auf dieser Basis die für die Wertermittlung relevanten Daten abzuleiten. In Sachsen-Anhalt ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation angesiedelt. Dort erhält man Auskünfte zu Vergleichspreisen aus der Kaufpreissammlung. Laut Paragraf 193 des Baugesetzbuches und Gutachterausschuss-Landesverordnung erstellt er auch Verkehrswertgutachten von unbebauten und bebauten Grundstücken, ermittelt Bodenrichtwerte und fertigt den Grundstücksmarktbericht an. Weitere Aufgaben sind die Führung, Auswertung und Auskunft der Kaufpreissammlung.

Bernd S., Merseburg: Meiner Frau und mir gehört unser Haus gemeinsam. Mit Blick auf eine Scheidung leben wir in Trennung. An wen sollten wir uns wegen eines gerichtsfesten Gutachtens des Hauses wenden?

Antwort: Gutachten, die vor Gericht Bestand haben, sollten zum einen von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen angefertigt werden. Zum anderen sind von einem Gutachterausschuss gefertigte Gutachten vor Gericht anerkannt. Meist greifen Gerichte in Familienangelegenheiten auf Gutachten des Gutachterausschusses zurück. Zur Vermeidung teurer Kosten für das gerichtliche Ehescheidungsverfahren sollte sich vor dem gerichtlichen Verfahren einvernehmlich über die Verteilung der Vermögenswerte geeinigt werden. Einer notariellen Ehescheidungsfolgenvereinbarung sollte dabei eine Bewertung der Immobilie vorausgehen. Dadurch werden die gerichtlichen Verfahrenskosten der Ehescheidung nicht zusätzlich in die Höhe getrieben.

Fred M., Naumburg: Ich besitze noch aus DDR-Zeiten ein Wertermittlungsgutachten für Haus und Grundstück. Hat das heute noch Bestand? Ich möchte verkaufen.

Antwort: Allein innerhalb der letzten zwei Jahren haben sich die Verkehrswerte teilweise enorm verändert. Insofern hat das Wertgutachten aus DDR-Zeiten heute wenig Aussagekraft. Allein für die bauliche Betrachtung Ihrer Immobilie könnte es aufschlussreich sein. Grundsätzlich gilt: Der Stichtag der Verkehrswertermittlung von Haus und Grund muss im Gutachten vermerkt sein. Es sollte nahe dem Veräußerungstermin liegen, um eine reale Aussage über den baulichen Zustand und den Preis zu ermöglichen.

Heiner K., Gräfenhainichen: Ich möchte unser Haus mit Grundstück verkaufen. Woher bekomme ich den Bodenrichtwert? Es geht um 2 000 Quadratmeter.

Antwort: Den Bodenrichtwert erhalten Sie beim Gutachterausschuss Ihres Landkreises. Sie können Ihren Bodenrichtwert auch online unter www.lvermgeo.sachsen-anhalt.de erfahren. Hier geben Sie unter Bodenrichtwertauskunft die genaue Postadresse ein und erhalten den ungefähren Wert Ihrer Bodenrichtwertzone.

Miriam L., Harzkreis: Mir ist noch nicht ganz klar, welche Aufgaben ein Notar bei einem Grundstückskauf hat?

Antwort: Grundstückskaufverträge müssen immer vor einem Notar abgeschlossen und beurkundet werden. Der Notar hat die Aufgabe, den Willen der Vertragsparteien festzustellen, diese über die Tragweite des Geschäfts aufzuklären und ihre Erklärung klar und eindeutig zu formulieren und im Vertrag festzuhalten. Er ist verpflichtet, den Inhalt zu erläutern. Eigentümer wird der Käufer erst mit Eintragung ins Grundbuch. Zugunsten des Käufers wird darum aufgrund des notariellen Vertrages eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Damit soll der Anspruch auf Übertragung des Eigentums gesichert werden.

Norbert S., Quedlinburg: Der Notartermin für einen Hauskauf steht an. Ist es sinnvoll, den Kaufvertrag vor dem Termin prüfen zu lassen?

Antwort: Das liegt in Ihrem Ermessen. Jeder Notar ist als Unparteiischer verpflichtet, beide Seiten über die wichtigen Dinge des Kaufvertrages zu informieren und zu beraten. In der Regel wählt der Käufer den Notar frei aus. Sollten Sie Zweifel in Bezug auf den Vertrag haben, können Sie auch einen Rechtsanwalt kostenpflichtig zurate ziehen.

Michaela T., Halle: Ein Hauskauf muss ja immer notariell beurkundet werden. Was alles fällt unter die Gebühren für den Notar?

Antwort: Die Höhe der Notargebühren regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz. Es gelten bestimmte Sätze, die in Abhängigkeit vom Geschäftswert berechnet werden. Gebührenpflichtig sind unter anderem die Beurkundung eines Kaufvertrags, der Vollzug eines Kaufvertrags, die Beurkundung der Grundschuldbestellung und die Löschungsbewilligung. Hinzu kommen Gebühren für die Kaufpreisüberwachung, die Übernahme von Treuhandaufträgen sowie gegebenenfalls ein Notaranderkonto. Dazu kommen Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer.

Paula K., Halle: Wir haben schon Interessenten für unser Haus. Wenn sich ein Käufer findet - wann können wir mit dem Geld rechnen?

Antwort: Das kommt zunächst auf die Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag an. Grundsätzlich wird ein Käufer erst dann zahlen, wenn er sicher sein kann, lastenfreies Eigentum zu bekommen. In den meisten Fällen wird vereinbart, dass eine Zahlung erst dann erfolgen kann beziehungsweise eine Auszahlung vom Notaranderkonto erfolgt, wenn für ihn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, alle behördlichen Genehmigungen eingeholt sind und etwaige Beschränkungen wie Hypotheken, Grundschulden oder Ausübungsverbote, die im Grundbuch vermerkt sind, bereinigt sind.

Ute F., Merseburg: Wir wollen unser Haus mit Hilfe eines Maklers verkaufen. Wer zahlt seine Courtage?

Antwort: Das wird unterschiedlich gehandhabt und ist Verhandlungssache. Man sollte auf jeden Fall mit dem Makler vorab einen schriftlichen Vertrag schließen und darin festhalten, ob und wenn ja, welche Provision fällig wird. Oft einigen sich Verkäufer und Käufer, dass sie die Kosten anteilig übernehmen. In anderen Fällen muss allein der Käufer dafür aufkommen.

Horst E., Halle: Über Makler hört man oft nicht viel Gutes. Wie finden wir für unseren Hausverkauf einen vertrauenswürdigen Makler?

Antwort: Es ist sinnvoll, bei der Grundstückssuche einen ortsansässigen Makler mit Markt- und Ortskenntnis zu wählen. Sie sollten darauf achten, dass er Mitglied in einem Berufsverband ist, zum Beispiel im Immobilienverband Deutschland IVD. Wenn Sie Vertrauen zu Ihrem Geldinstitut haben, können Sie sich auch an die dortige Immobilienabteilung wenden. Beachten Sie: Die Maklerleistung umfasst den gesamten Prozess des Immobilienerwerbs vom Objektangebot über die Unterstützung bei der Regelung von Grundbuch- und Behördenangelegenheiten bis hin zur Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages. Lassen Sie sich umfassend beraten, ein umsichtiger Makler ermittelt Ihre Wünsche und klärt über die Angebote auf. Erteilen Sie einen klaren und schriftlichen Auftrag über die gewünschten Leistungen. Und: Die vereinbarte Maklercourtage ist ein reines Erfolgshonorar, Sie zahlen also nur, wenn es zu einem notariell beurkundeten Kaufvertrag kommt.

Fragen und Antworten notierten

Kornelia Noack und Dorothea Reinert.