Lohnt sich das?: Wie eine Zwangsversteigerung in der Praxis abläuft

Regensburg - Steigende Zinsen, Jobverlust, persönlicher Schicksalsschlag: Die Gründe, weshalb manche Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Immobilienkredite nicht mehr bedienen können, sind vielfältig. Dann kann es dazu kommen, dass die finanzierende Bank das Haus oder die Wohnung zwangsversteigern lässt.

„Das Angebot an Zwangsversteigerungen ist derzeit durchaus da“, sagt Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. „Gleichzeitig haben weniger Menschen genügend Kapital, um zu kaufen, was dem Preissetzungspotenzial engere Grenzen setzt.“

Verschiedene Studien zeigen, dass es bei Zwangsversteigerungen nachweisbar zu Preisabschlägen von 20 bis 30 Prozent kommen kann. Tobias Just zufolge hängt das auch mit dem Stigma zusammen, das einer solchen Versteigerung anhaftet. „Irgendwie schwingt immer das negative Gefühl mit, dass mit dem Objekt etwas nicht stimmen könnte, wenn es auf diesem Weg verkauft wird.“ Ob das tatsächlich der Fall ist oder nicht, hängt stark mit den Objektmerkmalen und der Lage zusammen.

Das auszuloten ist aber gar nicht so einfach, weil bei einer Zwangsversteigerung oft wichtige Informationen zur Immobilie fehlen. Um das zu verstehen, lohnt ein Blick auf den Ablauf des Verfahrens. Nur wer das durchblickt, kann unter Umständen wirklich ein Schnäppchen ersteigern:

Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist ein gesetzlich streng geregeltes, staatliches Zwangsvollstreckungsverfahren. Gläubiger, meist Banken, beantragen es beim zuständigen Bezirks- oder Amtsgericht, um auf diesem Weg an ihr geliehenes Geld aus dem Immobiliendarlehen zu gelangen. Sind die rechtlichen Grundlagen für eine Zwangsversteigerung gegeben, fertigen unabhängige, zertifizierte Bausachverständige ein Verkehrswertgutachten der Immobilie an. Diese fundierte Einschätzung über den Wert des Objekts soll Gläubiger wie Schuldner davor schützen, dass die Immobilie unter Wert verkauft wird.

„Ein solches Gutachten dokumentiert alles, was wertbildend ist“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer für Immobilien und Umweltrecht beim Eigentümerverband Haus & Grund. Erfasst werden Dinge wie Lage, Größe des Grundstücks und der Immobilie, Ausstattung, verarbeitete Materialien, der bauliche Zustand sowie mögliche Mängel. Das Gutachten hält auch fest, ob eine Immobilie unbewohnt, vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet ist.

Allerdings müssten Eigentümer einen Gutachter nicht ins Haus lassen, was sich negativ auf die Qualität und Aussagekraft des Gutachtens auswirken kann, sagt Dirk Scobel, Baufinanzierungsreferent bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Gutachter könnten sich in diesem Fall zwar mit Bauplänen, Grundbuchauszügen und einem Eindruck von außen behelfen. „Ob die Heizung noch funktioniert oder das Bad mal saniert wurde, kann ein Gutachter dann aber nicht wissen“, sagt Dirk Scobel.

Deshalb ist es für Interessenten einer Zwangsversteigerung wichtig, sich der Aussagekraft eines solchen Gutachtens bewusst zu sein. „Auf der sichereren Seite ist man, wenn man ein Gutachten vorliegen hat, bei dem auch von innen besichtigt wurde, was in der Regel auch durch Fotos dokumentiert wird“, so Scobel. „Aber das sehen alle anderen Interessenten dann natürlich auch, was sich wiederum auf die Preise auswirkt.“

Auf Basis des Verkehrswertgutachtens legt der Gutachter dann einen Verkehrswert der Immobilie fest. „Das ist der Wert, von dem der Gutachter annimmt, dass er für die Immobilie auf dem freien Markt erzielt werden könnte“, sagt Gerold Happ. Dieser Wert ist auch für die Versteigerung entscheidend - er darf nicht beliebig unterboten werden.

Ist das Verkehrswertgutachten fertig, wird die Versteigerung öffentlich bekanntgegeben. Die meisten deutschen Amtsgerichte veröffentlichen ihre Zwangsversteigerungstermine der Stiftung Warentest zufolge online auf der offiziellen Website zvg-portal.de. „Auch in Amtsblättern oder Tageszeitungen stehen die Termine“, sagt Dirk Scobel. Neben dem Datum der Versteigerung findet sich dort der ermittelte Verkehrswert, das zuständige Amtsgericht, bei dem das Gutachten eingesehen werden kann sowie die Adresse des zu versteigernden Objekts.

„Zumindest von der Lage und dem Zustand von außen können sich Interessenten dann vor der Versteigerung einen Eindruck verschaffen“, sagt Dirk Scobel. Was vornehmlich nicht möglich ist, sind Besichtigungen von innen, insbesondere dann nicht, wenn die Immobilie noch bewohnt ist. Deshalb erwirbt man bei einer Zwangsversteigerung Gerold Happ zufolge immer ein wenig „die Katze im Sack“.

Dirk Scobel empfiehlt darum, sich mal in der unmittelbaren Nachbarschaft umzuhören, ob dort jemand das Objekt genauer kennt. Wird eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus versteigert, gibt es Gerold Happ zufolge vielleicht die Möglichkeit, zumindest das Treppenhaus sowie zugängliche Kellerräume in Augenschein zu nehmen, um einen allgemeinen Eindruck von der Immobilie zu erhalten.

Sagt einem die Immobilie zu, sollte man im nächsten Schritt die eigene Bank konsultieren, um die maximal mögliche Kreditsumme zu klären - und damit auch das eigene Gebotslimit bei der Versteigerung. „Wichtig ist, sich klar zu werden, dass man einen finanziellen Spielraum in Form von ordentlich Eigenkapital für Sanierungen braucht, den man oft noch nicht genau abschätzen kann“, sagt Dirk Scobel.

Hinzu kommen im Fall eines Zuschlags für die Immobilie weitere Kosten wie die Grunderwerbssteuer, den Grundbucheintrag sowie Gebühren für den Zuschlag. Abhängig vom höchsten Gebot liegt dieser der Stiftung Warentest zufolge meist im drei- bis vierstelligen Bereich.

„Wenn die Immobilie noch bewohnt ist, kommen noch weitere Kosten auf mich zu, denn selbst wenn ich auf Eigenbedarf kündige, muss ich mich ja an geltende Fristen halten und so lange woanders wohnen“, sagt Gerold Happ. Gleiches gilt, wenn der Zustand der Immobilie deutlich schlechter ist als erwartet und die Sanierung länger dauert. „Auch dann muss ich die Kosten für den Kredit und für meine derzeitigen Wohnkosten parallel stemmen“, sagt Dirk Scobel.

Eine solche Kreditzusage kann dann auch dazu genutzt werden, um die nötige Bietersicherheit zu erbringen. „Wer zu einer Versteigerung geht und mitbieten möchte, muss zuvor zehn Prozent des Verkehrswerts als Sicherheit hinterlegen“, sagt Gerold Happ. Dafür kann der Betrag entweder vorab an das zuständige Gericht überwiesen werden. Oder aber er wird bar oder in Form eines Schecks zur Zwangsversteigerung mitgebracht.

Die Bietersicherheit soll verhindern, dass Menschen ohne ernstes Kaufinteresse an der Immobilie bei einer Versteigerung einfach mitbieten, um den Preis nach oben zu treiben - etwa, um dem Schuldner oder den Gläubigern zu höheren Einnahmen zu verhelfen. Erhält man den Zuschlag für die Immobilie nicht, gibt es dieses Geld zurück.

Wie bei jeder Versteigerung erhält das Höchstgebot den Zuschlag. „Allerdings gilt beim ersten Termin, dass dieses Gebot über der Hälfte des Verkehrswerts liegen muss“, sagt Dirk Scobel. Werden weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts geboten, können die Hauptgläubiger das ablehnen. „Ab dem zweiten Termin gelten diese Grenzen dann nicht mehr, da kann man dann vielleicht tatsächlich ein Schnäppchen machen“, so Scobel weiter. Er gibt jedoch zu bedenken, dass die Immobilie bis zum nächsten Termin, bis zu dem oft mehrere Monate vergehen, bereits auf dem freien Markt verkauft sein kann.

Zudem rät er allen, die Interesse an einer zwangsversteigerten Immobilie haben, zuvor einfach mal einige Versteigerungen als Gast zu besuchen, um ein Gefühl für den Ablauf zu bekommen. „Gerade in beliebteren Regionen bietet man dort oft gegen Profis, die mehr Erfahrung und meist auch mehr finanziellen Spielraum mitbringen“, sagt Dirk Scobel.

Experten auf dem Gebiet der Zwangsversteigerung haben Tobias Just zufolge auch den Vorteil, dass sie trotz fehlender Informationen in den Gutachten den tatsächlichen Wert sowie den Zustand einer Immobilie gut beurteilen können beziehungsweise wissen, wie sie gegebenenfalls an fehlende Informationen kommen. Hinzu kommt, dass sie die allgemeine Marktlage besser beurteilen können und günstige Zeitpunkte für den Immobilienkauf kennen. 

„Auch wenn es dann um das Thema Sanierung geht, kommen sie günstiger weg, weil sie ihre Handwerker haben und auch Mengenrabatte bekommen“, sagt Tobias Just.

Wer mit professionellen Bietern mithalten will, muss sich parallel zum eigentlichen Job also einiges an Wissen aneignen - und darf sich später beim Bieten nicht mitreißen lassen. „Entscheidend ist, dass ich mein Budget im Blick habe und dann gegebenenfalls auch aussteigen kann“, sagt Gerold Happ.