Mietwohnung: Mietwohnung: Energetische Sanierung - wer trägt die Kosten?

Bonn - Steht eine Wohnungsrenovierung an, spielt die Energieeffizienz eine immer wichtigere Rolle. Doch wenn Wärmefenster eingebaut und die Fassade gedämmt werden oder gar das Dach neu gemacht wird, gehen die Kosten schnell in die (Hundert-)Tausende.

Dies kann zu Streit zwischen Mietern und Vermieter führen. Klar ist: Zwar profitiert der Mieter langfristig von den geringeren Energiekosten. Allerdings will er die Investitionen nicht alleine tragen. Zumal sich die Einsparungen bei den Heizkosten und der Stromrechnung erst nach Jahren bemerkbar machen. Rund um die energetische Sanierung und deren rechtlichen Rahmen gibt die Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Anne Schöl von der Kanzlei Eimer Heuschmid Mehle in Bonn Auskunft.  

Laut Gesetz handelt es sich um eine bauliche Veränderung, durch die in der Mietswohnung nachhaltig Energie eingespart wird. Allerdings ist die bloße Einsparung nicht erneuerbarer Energien, zum Beispiel von Öl und Gas, für eine energetische Modernisierung nicht ausreichend. Eingespart werden muss die sogenannte Endenergie. Dies ist die gesamte Energie, die für die Nutzung von zum Beispiel Licht oder Wärme benötigt wird. Die Endenergie umfasst damit auch mögliche energetische Verluste der Anlagentechnik.

Beispiele für energetische Maßnahmen nach dem Gesetz sind eine angebrachte Wärmedämmung, der Austausch alter Fenster gegen besser isolierte und die Warmwasserbereitung durch Solartechnik. Eine dauerhafte und messbare Einsparung der Endenergie muss gegeben sein. Bestimmte Mindestwerte gibt es jedoch nicht.

Außerdem muss die Endenergie immer in Bezug auf Mietshaus oder -wohnung eingespart werden. Dies ist nicht der Fall, wenn eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installiert wird, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist.

Der Mieter ist laut Gesetz grundsätzlich verpflichtet, eine energetische Modernisierung zu dulden -  allerdings unter dem Vorbehalt, dass sie für ihn „keine unbillige Härte“ bedeutet. Abgewogen werden hier die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters, insbesondere was die beabsichtigte Energieeinsparung betrifft. Etwaige Härtegründe muss der Mieter schriftlich mitteilen – dafür hat er einen Monat Zeit, nachdem ihm die Modernisierung angekündigt wurde.

Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, Kosten für energetische Modernisierungen auf den Mieter umzulegen. Der Vermieter kann hier die jährliche Miete um elf Prozent der Kosten erhöhen, die er für die Wohnung aufgewendet hat.

Allerdings kann der Mieter einen Härteeinwand gegen die zu erwartende Mieterhöhung anbringen, etwa wenn er sehr wenig Geld hat. Hier sind wieder die wechselseitigen Interessen gegeneinander abzuwägen. Dabei sollten Fragen der Energieeinsparung, des Klimaschutzes sowie Interessen des Vermieters und auch anderer Mieter berücksichtigt werden.

Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, bei Modernisierungsmaßnahmen die Miete wegen etwaiger Beeinträchtigungen, zum Beispiel durch Lärm oder Staub, zu mindern. Dieses Recht des Mieters wird für den Bereich der energetischen Modernisierung allerdings eingeschränkt. Laut Gesetz darf der Mieter in diesem Fall die Miete für die Dauer von drei Monaten nicht mindern, auch wenn die Wohnungsnutzung infolge der Maßnahmen beeinträchtigt ist.  

Der Mieter hat wegen einer bevorstehenden energetischen Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht. Er muss spätestens zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Erhalt der Modernisierungsankündigung folgt. Die außerordentliche Kündigung wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Beispiel: Der Mieter erfährt Anfang Januar von der anstehenden Modernisierung – also muss er bis Ende Februar kündigen. Die Kündigung ist zum 31. März wirksam.

Das Sonderkündigungsrecht besteht jedoch nicht, wenn der Vermieter eine Modernisierung plant, die sich nur gering auf die Wohnung auswirkt und zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt.

Wenn durch eine bauliche Veränderung Endenergie nicht nachhaltig eingespart wird, kann der Vermieter mit einer solchen Maßnahme auch keine Mieterhöhung begründen. Der Vermieter muss beweisen, dass die Voraussetzungen einer energetischen Sanierung vorliegen. Dies ist dann jeweils im Einzelfall zu prüfen.