Makler, Neubauten Makler, Neubauten: Was die Mietpreisbremse für Mieter bedeutet
Berlin - Fast ein Jahr ist es her, dass Justiz- und Verbraucherminister Heiko Maas (SPD) mit seinem Gesetzentwurf zur Einführung der Mietpreisbremse an die Öffentlichkeit ging. Das Thema und die Details waren in der schwarz-roten Koalition lange Zeit hochgradig umstritten.
Nun ist die Auseinandersetzung aber vorbei, die Mietpreisbremse kommt: Der Bundestag beschließt an diesem Donnerstag das neue Gesetz, mit der der rasche Anstieg der Wohnungsmieten in Großstädten und Uni-Standorten verlangsamt werden soll. Ein Blick auf die Einzelheiten – und ihre Bedeutung für Verbraucher.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Wer als Eigentümer künftig eine bestehende Wohnung neu vermieten will, soll dafür nicht mehr jeden Preis verlangen dürfen. Vielmehr darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch diese Vergleichsmiete ist, lässt sich den jeweiligen Mietspiegeln entnehmen. Beispiel: Von seinem alten Mieter verlangte der Vermieter bisher 5,50 Euro nettokalt pro Quadratmeter. Die Gegend, in der die Wohnung liegt, hat sich in den vergangenen Jahren zum Szeneviertel entwickelt, auf dem freien Markt lassen sich bei Wiedervermietungen teilweise Mieten von 9 Euro pro Quadratmeter erzielen. Laut dem gültigen Mietspiegel beträgt die Vergleichsmiete für eine Wohnung dieser Lage und Ausstattung aber 6 Euro pro Quadratmeter.
Der Vermieter darf von seinem neuen Mieter also maximal 6,60 Euro netto kalt verlangen. Minister Maas hofft, dass auf diese Weise der Preisschub in zahlreichen regionalen Wohnungsmärkten verlangsamt wird. „Wohnen darf nicht zu einem Luxusgut werden“, sagte er am Donnerstag vor der Abstimmung im Bundestag. Nach Angaben des Ministeriums lag der Unterschied zwischen Bestandsmieten und Preisen bei Wiedervermietungen in Berlin zuletzt bei fast 20 Prozent, in Hamburg und München bei 25 Prozent. Vergleichbare Preisschübe gibt es auch in zahlreichen kleineren Uni-Städten wie etwa Münster, Freiburg oder Regensburg.
Ab wann und wo gilt die Mietpreisbremse?
Das Gesetz muss nach dem Bundestag auch durch den Bundesrat, dies soll Ende März geschehen. In Kraft treten wird es voraussichtlich am 1. Juni. Dann liegt der Ball im Feld der Bundesländer: Die Mietpreisbremse soll nämlich nur in Städten und Regionen mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ gelten. Welche das sind, müssen die jeweiligen Landesregierungen festlegen.
Diverse Länder arbeiteten bereits mit Hochdruck an den entsprechenden Verordnungen oder haben diese Arbeiten sogar bereits abgeschlossen. Sie wollen nach Inkrafttreten des Gesetzes keine Zeit verlieren. So soll etwa in Berlin die Mietpreisbremse gleich ab dem 1. Juni in der gesamten Stadt gelten. „Die Vorlage liegt schon in der Schublade“, sagt Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD).
Nordrhein-Westfalen trägt gerade statistische Daten zusammen, um festlegen zu können, wo die Bremse greifen soll. Auch Hessen, Bayern und Baden-Württemberg und Hamburg sind entschlossen, die Mietpreisbremse umzusetzen. Nach Einschätzung des Maas-Ministeriums dürften mehr als vier Millionen der 21 Millionen Mietwohnungen in Deutschland in angespannten Märkten liegen. Das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse ist auf fünf Jahre begrenzt. Die Länder können während dieser Zeit einzelne Gegenden ebenfalls für die Dauer von fünf Jahren zum angespannten Wohnungsmarkt erklären.
Gilt die Mietpreisbremse uneingeschränkt für alle Wohnungen?
Nein. Grundsätzlich ausgenommen sind Neubauten. Hier dürfen die Vermieter weiterhin so viel Miete verlangen, wie sie am Markt durchsetzen können. Ein Neubau im Sinne des Gesetzes ist eine Wohnung oder ein Wohnhaus, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden. Das Datum ist nicht willkürlich gewählt – es handelt sich vielmehr um den Tag, an dem der Gesetzentwurf das Bundeskabinett passierte.
Die Ausnahme bei Neubauten soll sicherstellen, dass die Mietpreisbremse nicht den dringend erforderlichen Wohnungsbau in Deutschland abwürgt. Eine Ausnahme gibt es auch für kernsanierte Objekte. Hier greift die Mietpreisbremse bei der ersten Vermietung nach der Sanierung nicht.
Wer als Vermieter für seine Wohnung bereits bisher einen Mietzins verlangte, der mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, darf die bisherige Miete bei Wiedervermietung weiter verlangen. Wichtig für Verbraucher, die sich nach dem Vertragsabschluss geprellt fühlen: Wer mehr Miete zahlt, als die Mietpreisbremse zulässt, kann die Differenz zurückverlangen. Er muss seine Rechte gegenüber dem Vermieter aber selbst wahrnehmen und sollte sich gegebenenfalls an einen Anwalt oder Mieterverein wenden. Der Deutsche Mieterbund kritisiert, dass das neue Gesetz keine Sanktionen für Vermieter vorsieht, die überhöhte Mieten verlangen.
Nicht nur die steigenden Mieten belasten viele Verbraucher, sondern auch horrende Makler-Kosten. Ist hier Besserung in Sicht?
Ja. Teil des neuen Gesetzes ist die Einführung des so genannten Bestellerprinzips im Maklerrecht. Wer den Wohnungsvermittler beauftragt, soll ihn künftig auch bezahlen. Bisher blieb meistens der Mieter auf den Kosten sitzen, obwohl der Vermieter den Makler engagiert hatte. Gerade um die Ausgestaltung dieser Neuerung hatte es in der schwarz-roten Koalition in den vergangenen Monaten heftige Auseinandersetzungen gegeben.
Die Makler-Lobby läuft Sturm gegen das Bestellerprinzip. Sie geht davon aus, dass der Vermittler-Branche viel Umsatz wegbrechen wird. Etliche Vermieter dürften gar keine Makler mehr beauftragen und stattdessen versuchen, ihre Immobilien selbst zu vermarkten. Wahrscheinlich kommt es bei den Maklern nun zu einer Marktbereinigung: Wer bisher nur aufs Schnelle Geld aus war und ansonsten wenig anzubieten hatte, wird es in Zukunft schwer haben.
Diverse Bundesländer haben bereits in der Vergangenheit ihre eigenen „Mietpreisbremsen“ in Kraft gesetzt. Wie passt das mit dem neuen Bundesgesetz zusammen?
Die Begrifflichkeit ist hier in der Tat verwirrend. Das Bundesgesetz will die Preissteigerungen im Falle von Wiedervermietungen begrenzen – also dann, wenn der alte Mieter aus einer Wohnung zieht und der Eigentümer einen neuen Mietvertrag mit einer anderen Partei abschließt.
Die meisten Bundesländer haben in den vergangenen Jahren teilweise von einem anderen Instrument Gebrauch gemacht und dies ebenfalls als „Mietpreisbremse“ bezeichnet: Sie senkten die so genannte „Kappungsgrenze“ von 20 auf 15 Prozent ab.
Dass heißt, dass dort die Mieten in bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren höchstens noch um 15 Prozent steigen dürfen. Der Unterschied ist also, dass die neue Mietpreisbremse des Bundes bei neuen Mietverträgen ansetzt, während die abgesenkte Kappungsgrenze die Preissteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen begrenzt.
