Fragen und Antworten zu Eigentumswohnungen Fragen und Antworten zu Eigentumswohnungen: Käufer teilen sich die Kosten
Halle (Saale) - Bernd K., Halle: Unsere Eigentumsanlage besteht aus fünf dreietagigen Häusern mit je ausgebautem Dachgeschoss. Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung will einen Balkon anbauen. Dafür müssen das Dach aufgerissen und verändert sowie neue Pfosten gesetzt werden. Inwieweit ist das Vorhaben in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft zustimmungspflichtig?
Antwort: Der Anbau eines einzelnen Balkons an die Dachgeschosswohnung ist nach Ihrer Schilderung mit schwerwiegenden bautechnischen Eingriffen und Veränderungen verbunden. Sie verändern das Gesamtbild des Hauses, des Gemeinschaftseigentums. Zudem führt der Anbau zu einer Verschattung anderer Wohnungen. Insofern bedürfte der einzelne Balkonanbau hier der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Das besagt Paragraf 22 Absatz 1 in Verbindung mit Paragraf 14 Nummer 1 Wohneigentumsgesetz (WEG). Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn alle Eigentümer Balkone erhalten und gleichermaßen von der Maßnahme betroffen wären.
Matthias N., Wittenberg: Wie oft kann ein Eigentümer einen Antrag für ein und dieselbe Sache in Eigentümerversammlungen stellen?
Antwort: Für die Tagesordnung in der Eigentümerversammlung ist der Verwalter zuständig. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte vom Verwalter verlangen, wenn die Behandlung des Punktes ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dazu müssen sachliche Gründe für die Erörterung und Abstimmung vorliegen. Es dürfen jedoch keine rechtswidrigen Beschlüsse provoziert werden. Wohnungseigentümern ist es dabei auch grundsätzlich erlaubt, über schon geregelte - beschlossene oder nichtbeschlossene - gemeinschaftliche Angelegenheiten erneut zu beschließen. Daher kann ein zweiter, neuer Beschluss sowohl den zuerst gefassten Beschluss bestätigen, ihn ebenso aber aufheben beziehungsweise außer Kraft setzen. Es müssen aber sachliche Gründe für die Wiederholung der Beschlussfassung vorliegen.
Sven L., Halle: Darf der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung in einer Eigentümeranlage im Außenbereich seiner Wohnung eine Klimaanlage nachrüsten? Er begründet das damit, dass es ihm im Sommer in seiner Wohnung zu heiß wird.
Antwort: So, wie Sie es schildern, will der Dachgeschoss-Eigentümer die Klimaanlage im äußeren, sichtbaren Bereich des Hauses anbringen. Zudem sind Lärmbeeinträchtigungen durch den Lüfter zu erwarten. Egal, ob der Konvektor auf dem Dach oder an der Außenwand sichtbar montiert wird: Es handelt sich um eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Und diese setzt stets den einstimmigen Beschluss aller beeinträchtigter Eigentümer der Eigentümeranlage voraus (zum Vergleich der Beschluss vom OLG Düsseldorf, vom 28.11.2006, Aktenzeichen I-3 Wx 197/06).
Daniela R., Naumburg: Wie oft muss die Eigentümerversammlung einer Eigentümergemeinschaft einberufen werden?
Antwort: Ihr Verwalter muss mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen. Das muss aber nicht zwangsläufig alle zwölf Monate sein. Der Verwalter ist darüber hinaus zur Einberufung verpflichtet, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von 25 Prozent der Wohnungseigentümer beantragt wird. Zudem muss der Verwalter laut Gesetz dafür sorgen, dass den Eigentümern die Einladung zur Versammlung mindestens zwei Wochen vor dem Termin zugestellt wird.
Helga P., Halle: Wir wohnen in einem Mehrfamilien-Eigentümerhaus. Beim Eigentümer im obersten Geschoss ist Wasser eingedrungen, offensichtlich aufgrund von Schäden im Dach. Ohne die Gemeinschaft zu fragen, hat er zwei Gutachten erstellen lassen und will nun die Kosten wiederhaben. Ist er im Recht?
Antwort: Nach Ihrer Schilderung ist das Wasser durch das Dach eingedrungen. Da das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört, müssen alle Eigentümer dafür sorgen, dass das Dach wieder dicht wird. Das heißt, die Kosten für die Reparatur des Daches, einschließlich der Erstellung eines Gutachtens, dafür müssen alle Eigentümer tragen. Ihr Miteigentümer hat zudem das Recht, erste Maßnahmen einzuleiten, wenn er Schaden abwenden möchte. Zu prüfen ist auch, ob der Schaden zum Beispiel nach einem Sturm von der Gebäudeversicherung übernommen wird. Schäden durch unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen werden von den Versicherungen in der Regel jedoch nicht ersetzt.
Nico H., Zeitz: Ich habe eine Eigentumswohnung. Was wird mit dem Hausgeld alles abgedeckt? Wer beschließt über das Hausgeld?
Antwort: Das Hausgeld hat unter anderem folgende grundlegende Bestandteile: die laufenden Vorauszahlungen für die Bewirtschaftungskosten, Lasten wie Wasserversorgung, Müllgebühren, Hausmeisterkosten, gemeinschaftliche Stromkosten, Schornsteinfegerkosten, Versicherungsprämien des gemeinschaftlichen Eigentums, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und laufende Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie das Verwalterentgelt. Die Hausgeldverbindlichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers besteht gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern. Die Anforderung erfolgt durch den Verwalter. Die monatlichen Abschläge werden im Wirtschaftsplan von der Eigentümerversammlung für das gesamte folgende Jahr beschlossen. Der Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben sowie die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer. Auch darüber muss beschlossen werden.
Olaf R., Sangerhausen: Unser Verwalter verweigert uns die Einsicht in Unterlagen, Rechnungen etc. Wir sind der Meinung, dass seine angesetzten Kosten teilweise viel zu hoch sind. Unsere Miteigentümer beschließen seine Entlastung aber Jahr für Jahr. Können wir das anfechten?
Antwort: Die Entlastung des Verwalters erfolgt durch Eigentümerbeschluss einmal im Jahr. Dafür reicht grundsätzlich die einfache Mehrheit aus. Oft sind Eigentümern aber die rechtlichen Auswirkungen des Entlastungsbeschlusses in ihrer Tragweite nicht bewusst. Die Abstimmung erfolgt eher routinemäßig, dabei bringt die Versammlung durch die Entlastung unter anderem zum Ausdruck, dass sie auf Schadensersatzansprüche verzichtet, die bei Erteilung der Entlastung bekannt waren. Außerdem ist der Verwalter nach der Entlastung nicht mehr zur Auskunft verpflichtet. Haben Sie Zweifel an der korrekten Jahresabrechnung Ihres Verwalters, können Sie gegen den Entlastungsbeschluss mit einer Anfechtungsklage vorgehen. Dafür besteht eine Frist von einem Monat. Es empfiehlt sich die Hilfe eines Rechtsanwaltes. Im Übrigen haben Sie Anspruch darauf, zu jeder Zeit Einsicht in die Unterlagen des Verwalters nehmen zu können.
Christa G., Köthen: Wir wohnen in einer Mehrhaus-Eigentumsanlage mit insgesamt 26 Eigentumswohnungen. Jeder Miteigentümer hat eine eigene Bodenkammer, ausgewiesen als Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht. Nach Abschluss der Teilungserklärung und Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung hat ein Miteigentümer „seine“ Bodenkammer zu Wohnzwecken ausgebaut. Der Verwalter sagt, das ginge ihn nichts an. Aber der Ausbau ist doch rechtswidrig?
Antwort: Ja. Rechtlich gesehen handelt es sich um einen „Schwarzbau“, da der Bodenkammer-Ausbau (es gibt keine Baugenehmigung) zu Wohnzwecken nach Vorliegen der Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt ist. Was ist zu tun? Ab Kenntnis der widerrechtlichen Handlung des Miteigentümers ist der Verwalter gesetzlich verpflichtet, dagegen vorzugehen und den Rückbau einzufordern. Falls er untätig bleibt, sollten Sie mit Hilfe eines Rechtsanwalts etwas gegen den baurechtswidrigen Zustand unternehmen, beispielsweise die Prüfung durch das Bauordnungsamt veranlassen. Letztlich sind Miteigentümer ab Kenntnis des rechtswidrigen Zustandes verpflichtet, dagegen zu handeln. Ganz abgesehen davon, dass alle Eigentümer für die Risiken der widerrechtlichen Nutzung der Bodenkammer mithaften.
Manuela E., Freyburg: Ich habe eine Dachgeschoss-Wohnung und bin daran interessiert, dass das Dach vorschriftsmäßig gedämmt wird. Die übrigen Miteigentümer sind bereits betagt und wollen kein Geld mehr ausgeben. Gibt es eine gesetzliche Verpflichtung zur Dämmung?
Antwort: Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 muss die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen zum kalten Dachboden bis zum 31. Dezember 2015 so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt/(m²•K) nicht überschritten wird. Ob dies der Fall ist, sollte im Einzelfall von einem Bauingenieur, Architekten oder Energieberater geprüft werden. Die gesetzliche Nachrüstpflicht betrifft alle zugänglichen obersten Geschossdecken. Ausnahmen gelten nur für Ein- und Zweifamilienhäuser oder wenn die Nachrüstung wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Dazu sind alle Eigentümer, also auch Ihre Miteigentümer, verpflichtet. Eine mögliche Prüfung Ihrer Sanierungsmaßnahmen obliegt der Bauaufsicht. Nur Kontrollen für Heizkessel, Heiz- und Warmwasserrohre sowie Armaturen sind per Verordnung geregelt, das macht der Schornsteinfegermeister bei der Feuerstättenschau. Grundsätzlich sind Sie als Eigentümergemeinschaft für die Einhaltung der Vorschriften der Energieeinsparverordnung verantwortlich. Eigentümer können mit einem Ordnungsgeld von bis zu 50 000 Euro belegt werden, wenn sie die Anforderungen der EnEV nicht einhalten.
Hannelore S., Burgenlandkreis: Unter meinem Wohn- und Schlafzimmer befindet sich im Keller die Waschküche. Da hier auch im Winter Wäsche getrocknet wird, steht das Fenster auch im Winter Tag und Nacht offen. Dadurch ist der Fußboden meiner Eigentums-Parterrewohnung extrem kalt. Mein Einspruch bei dem Verwalter, dass die Waschküchen-Verfahrensweise nicht der Hausordnung entspricht, hat nichts gebracht. Was tun?
Antwort: Zunächst: Offene Fenster im Keller während des Winter sind bautechnisch nicht zu beanstanden. So kann ein Kondenswasseranfall vermieden werden. Allein damit, dass Sie Ihr Problem dem Verwalter mitteilen, erreichen Sie nichts. Wichtig ist, dass Sie den gesetzlichen Verfahrensweg einhalten. Stellen Sie rechtzeitig schriftlich an den Verwalter zwei Anträge zur Aufnahme des Punktes auf die Tagesordnung zur Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Zum einen den Antrag, die Benutzungsregeln in der Waschküche gemäß Hausordnung zu konkretisieren, beispielsweise hinsichtlich fester Zeiten in Bezug auf die Fensteröffnung im Winter. Zum anderen sollten Sie einen Antrag auf die Dämmung der Waschküchendecke stellen, so dass Ihre Wohnung im Winter nicht so extrem auskühlt. Die Kosten dafür hätten im Rahmen des Gemeinschaftseigentums alle Miteigentümer zu tragen.
Kornelia Noack und Dorothea Reinert
notierten Fragen und Antworten.
