Eigenheim: Eigenheim: Mieten oder kaufen?

Frankfurt/Berlin/dpa. - Die Vorteile des Eigenheims scheinen offensichtlich: Es gehe nichtnur darum, sich in den eigenen vier Wänden selbst zu verwirklichen,ohne den Vermieter um Erlaubnis bitten zu müssen, sagt Ivonn Kappelvon der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen in Berlin. Fürden Immobilienkauf spreche vor allem die Unabhängigkeit gegenüberMietsteigerungen. «Experten sagen für die nächsten Jahre steigendeMieten voraus», so Kappel. Sich dagegen zu wappnen, sei einmaßgebliches Argument fürs Eigenheim.

Ganz so einfach lasse sich der Vergleich nicht ziehen, hältChristiane Kienitz von der Verbraucherzentrale Hessen in Frankfurtdagegen. «In den meisten Vergleichsrechnungen tauchen bestimmteFaktoren gar nicht auf - oder sie werden unterschätzt.» Ein wichtigerFaktor bei allen Berechnungen sei zum Beispiel die Wertentwicklungeiner Immobilie. «Wer eine Immobilie jetzt teuer kauft und keineWertsteigerung erreicht, schneidet im Vergleich schlechter ab»,erklärt Kienitz.

Berücksichtigen müssen Interessenten sowohl die Entwicklung derMieten als auch des Kapitalmarktzinses. Beides hat Auswirkungendarauf, ob Eigentum oder Miete besser abschneidet: «Wenn dieMietersparnis geringer ausfällt, weil die Miete nicht so schnellsteigt wie erwartet, sieht die Rechnung für den Eigentümer deutlichschlechter aus», warnt Kienitz.

Ebenso hängt das Ergebnis von den Kapitalmarkzinsen ab. Wer seinGeld nicht ins Wohneigentum steckt, kann es zinsbringend anlegen.«Wer sagt denn, dass die Zinsen nicht langfristig steigen», so Kienitz. Dann fahre der Mieter mit einer Geldanlage besser.Auch Corinna Merzyn vom Verband der Privaten Bauherren in Berlinwarnt vor pauschalen Aussagen. Die einfache Vergleichsrechnungfunktioniere nur, «wenn man sagen kann, dass man bis an seinLebensende in der anzuschaffenden Immobilie wohnen will und sich dieeigenen Bedürfnisse nicht ändern werden».

Wenn die Zukunft unsicher oder absehbar starken Veränderungenunterworfen ist, sollten Verbraucher den künftigen Verkauf schonheute in die Planung einfließen lassen. Dabei gehe es nicht nur umWohntrends, sagt Merzyn: Derzeit gebe es zwar einen Trend zurück indie Stadt. Doch das könne sich in 30 Jahren wieder ändern und seidaher schwer abschätzbar. Um so wichtiger sei es, auf Lage,Ausstattung und Infrastruktur zu achten, bestätigt Ivonn Kappel.

Außerdem sind demografische Faktoren zu bedenken: «Wer heutekauft, muss daran denken, dass in 30 Jahren eher diegeburtenschwachen Jahrgänge in dem Alter sind, dass sie kaufenwollen», sagt Merzyn. Damit sei eine geringere Nachfrage absehbar.

Diejenigen, die eine Immobilie noch im Alter bewohnen wollen,sollten zudem ihre finanziellen Möglichkeiten berücksichtigen, rätMerzyn: «Die Erfahrung zeigt, dass viele Leute, die vor 30 Jahren einHaus gekauft haben, heute im Ruhestand sind und damit weniger Geldzur Verfügung haben.» Genau zu dem Zeitpunkt, zu dem wahrscheinlichgroße Reparaturen fällig werden.

«Eigenleistung kann man in die Kalkulation einrechnen, um dieBelastungen zu senken, wenn man handwerklich genügend versiert ist»,sagt Merzyn. Doch viele Bauherren neigten dazu, ihre Möglichkeiten zuüberschätzen: «Wir sehen immer wieder, wie das als Dauerbelastungüber zwei Jahre und länger an den Kapazitäten zehrt, wie Gesundheitund Beziehung darunter leiden.»

Viele Faktoren könne man einfach nicht ausrechnen, fasstChristiane Kienitz zusammen. Darum sollten sich Mieter von denvermeintlich günstigen Vergleichen nicht täuschen lassen, sondern vorallem ihre persönliche monatliche Belastungsgrenze im Auge behalten.Übersehen werde gerne, dass ein Immobilienkredit langfristig Geldbindet, oft für mehr als 30 Jahre. «Oder die Rücklagen für dieInstandhaltung werden nicht bedacht - Kosten, die in einemMietverhältnis nicht anfallen.»

Ein Immobilienkauf könne sich aber auch lohnen, betont Kienitz.«Wenn man ausreichend Eigenkapital hat, die monatlicheBelastungsgrenze nicht überschritten wird, höhere Tilgungsleistungenvereinbart werden können und die passende Kreditlaufzeit gewähltwird, ist man auf der sicheren Seite.»

SERVICE-KASTEN: Beim Hauskauf an langfristige Faktoren denken

Bevor eine Entscheidung für den Erwerb eines Eigenheims getroffenwird, sollten auch langfristige Entwicklungen bedacht werden.Interessenten müssen sich einige wichtige Fragen beantworten, rätCorinna Merzyn vom Verband der Privaten Bauherren in Berlin. Einedavon bezieht sich auf den Ort: Soll allein der Kinder wegen ein Hausauf dem Lande gekauft werden? Und was geschieht mit der Immobilie,wenn die Kinder das Elternhaus verlassen? Zieht es die Käufer dannzurück in die Stadt? Wichtig für die Finanzierung desImmobilienerwerbs ist auch die Frage nach der Arbeitsplatzsicherheit.