Betriebskosten: Betriebskosten: Vorauszahlungen müssen nicht genau berechnet werden

Berlin/ddp. - Vermieter müssen die Vorauszahlungen für die Betriebskosten einer Wohnung nicht genau berechnen, um ihre Ansprüche gegenüber Mietern durchzusetzen. Nach Angaben des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland steht es Mietvertragsparteien grundsätzlich frei, sich über die Höhe der Vorauszahlungen für Betriebskosten zu einigen. Der Verband beruft sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 11. Februar (AZ: VIII ZR 195/03).

Wie Verbandsanwalt Kai Warnecke erläuterte, bedeutet Vorauszahlung «keinesfalls, dass die Summe der Vorauszahlungen den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen muss». Sie begründe für den Mieter auch keinen Vertrauenstatbestand. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Betriebskosten so zu kalkulieren, dass sie kostendeckend sind.

Auch wenn der Vermieter mit den Vorauszahlungen weit unter der späteren Betriebskostenabrechnung liege, habe er daher das Recht, den vollständigen Betrag zu erhalten, sagte Warnecke. Der Mieter könne einen Teil der Zahlung nicht deswegen verweigern, weil die Vorauszahlungen deutlich niedriger waren.

Nach Verbandsangaben betrug in dem vom BGH entschiedenen Fall die Überschreitung der tatsächlich angefallenen Kosten im Vergleich zu der Summe der vereinbarten Vorauszahlungen mehr als 100 Prozent. Die obergerichtliche Rechtsprechung, wonach bei einer Überschreitung von mehr als 40 Prozent eine Toleranzgrenze überschritten ist, sei damit vom Bundesgerichtshof als höchster Instanz kassiert worden. Einer Pflichtverletzung mache sich der Vermieter laut BGH-Urteil aber dann schuldig, wenn er dem Mieter bei Vertragsabschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen habe.