Bei welchen Schäden eine Mietminderung fällig ist

Berlin/dpa. - Beim Einzug war in der Wohnung noch alles in Ordnung. Doch wenn der Zahn der Zeit zu nagen beginnt, können auch in bestens gepflegten Häusern Mängel auftreten und Reparaturen erforderlich werden. Das führt oft zu Streit zwischen Mieter und Eigentümer.

Wer ist dann für die Beseitigung verantwortlich? Wenn der Vermieter kein Geld ausgeben mag und der Mieter seine Zahlungen kürzt, landet der Fall nicht selten vor Gericht. «Zum Thema Wohnungsmängel beraten wir besonders häufig», sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Der Beratungsbedarf sei gerade bei diesem Thema so groß, weil es keine einheitlichen Regelungen gibt. Auf den Punkt gebracht: Meist will es keiner gewesen sein.

Häufige Anlässe für Auseinandersetuzungen sind Schimmel, Baulärm oder ein defekter Aufzug. «Dass ein Mangel besteht, ist meist klar. Häufig streitet man sich um die Höhe der Mietminderung», sagt Kai Warnecke von der Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund in Berlin. Pauschal formuliert können Mieter immer dann die Miete mindern, wenn sie die Wohnung nicht so nutzen können, wie sie wollen oder wie sie es laut dem Vertrag erwarten dürfen.

«Die Gründe für eine Kürzung der Miete sind daher vielfältig», sagt Ropertz. «Das reicht von Urinstrahlgeräuschen des Nachbarn über aufsteigenden Zigarettenqualm bis zu Abweichungen bei der Wohnfläche.» Die drei häufigsten Mängelgruppen sind seiner Erfahrung nach Feuchtigkeit und Schimmelpilz, Lärm - ob von bellenden Hunden oder Baustellen - und nicht funktionierende Anlagen, zum Beispiel Heizung oder Aufzug.

Es gibt allerdings auch Fälle, in denen der Mieter nicht zum Mindern berechtigt ist. Das ist dann der Fall, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat, wenn es sich um eine unerhebliche Beeinträchtigung handelt oder es den Mangel schon beim Einzug gab. «Eine unerhebliche Beeinträchtigung ist beispielsweise eine defekte Glühbirne im Hausflur. Natürlich muss der Vermieter diesen Mangel beseitigen - er ist aber kein Grund für eine Mietminderung», erläutert Ropertz. Ein Wohnungsmangel, der dem Mieter schon vor dem Einzug bekannt ist, kann etwa eine Diskothek im Nachbarhaus sein. Sie ist ebenso wenig ein Grund für eine Kürzung. «Genauso muss man etwa in einem Neubaugebiet mit Baulärm rechnen.»

Liegt aber ein Mangel vor, ist der Mieter in der Pflicht, das dem Vermieter mitzuteilen - am besten schriftlich. Nach der Mangelanzeige darf der Mieter dann die Miete kürzen, und zwar bis er erfolgreich behoben ist. «Der Mieter muss den Mangel schnellstmöglich anzeigen», erklärt Ruth Breiholdt, Anwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Hamburg. Erfährt der Vermieter von dem Mangel, ist er gesetzlich verpflichtet, ihn zu beseitigen.

Warnecke rät Mietern und Vermietern dazu, die Höhe der Mietminderung gemeinsam zu vereinbaren. «So kann man eine akzeptable Lösung für beide Seiten finden.» Orientierung zur Höhe der Kürzung geben Mietminderungstabellen, die aus Gerichtsentscheidungen entwickelt wurden. Ausgangspunkt ist die Gesamtmiete, inklusive Nebenkosten und Heizkostenvorauszahlung. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. «Je stärker sich ein Mangel auf das Leben in der Wohnung auswirkt, umso mehr darf die Miete gekürzt werden», erklärt Ropertz.

Wohnungsmängel sind während des Mietverhältnisses aber nicht die einzigen Streitpunkte. Ärger gibt es häufig auch rund um das Thema «Kleinreparaturen». «Gesetzlich ist der Vermieter zwar für die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung zuständig - diese Pflicht kann aber in engen Grenzen auch auf den Vermieter abgewälzt werden», sagt Breiholdt.

Dabei ist der Mieter nur verpflichtet, sich an Bagatellschäden oder Kleinreparaturen zu beteiligen, wenn die Gegenstände dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Wasserhahn oder Türklinke sind solche Fälle. Darüber hinaus muss es eine vertraglich geregelte Obergrenze für die zu zahlenden Schäden geben. «Zur Zeit wird eine Grenze von etwa 75 Euro gesehen, wobei sich in der Rechtsprechung eine steigende Tendenz herausbildet», erläutert Breiholdt. Im Vertrag muss auch der Höchstbetrag für ein Jahr festgelegt werden.

«Den Türgriff kann ich bei handwerklicher Begabung selbst anbringen, während das Thermostat der Heizung besser vom Fachmann ausgetauscht wird», sagt Warnecke. «Das übersteigt dann häufig die vereinbarte Grenze - und dann zahlt der Vermieter.»

Information: Die Broschüre «Wohnungsmängel und Mietminderung» ist für 6 Euro zuzüglich 1,20 Euro Versandkosten über die Bestellseite des Deutschen Mieterbundes erhältlich.

Broschüren vom Mieterbund: www.mieterbund.net/shop/index2.htm