Messe: Messe: Der Immobilienmarkt läuft heiß

München/Frankfurt - Die Immobilienmesse Expo Real dürfte in diesem Jahr eine große Party werden. Denn ungeachtet der Ukraine-Krise und der anhaltenden Schuldenprobleme in Südeuropa erweist sich der deutsche Immobilienmarkt als ausgesprochen krisenfest. Investoren aus dem In- und Ausland stürzen sich auf Büros, Laden- und Logistikflächen, Hotels und Wohnungen.

Allein im gewerblichen Immobilienbereich dürfte das Transaktionsvolumen bis Jahresende auf 40 Milliarden Euro steigen, frohlocken Maklerhäuser. Das wäre so viel wie seit 2007 nicht mehr – kurz vor Ausbruch der Finanzkrise. Eigentlich perfekte Aussichten für das Branchentreffen, das von Montag bis Mittwoch in München stattfindet.

Doch manchen ist die Stimmung schon wieder zu gut, sie warnen vor Übermut und befürchten den großen Crash. „Der deutsche Immobilienmarkt ist in allen Bereichen ziemlich heiß gelaufen“, sagt Oliver Beyer, Partner bei der Kanzlei Simmons & Simmons, der Firmen und Fonds bei komplexen Transaktionen berät. „Es ist extrem viel Geld im Markt, Investoren kaufen sehr teuer ein und die Banken finanzieren inzwischen zu teilweise aggressiven Konditionen.“ Dabei ist noch das geringste Risiko, dass für alle Seiten die Renditen schrumpfen.

Im Mittelpunkt steht auf der Expo Real traditionell der gewerbliche Immobiliensektor. Hier macht Beyer – anders als bei Wohnimmobilien – noch keine Überhitzung aus. Nach seiner Einschätzung dürften die Preise etwa für Büros und Einzelhandelsobjekte in Bestlagen das Ende der Fahnenstange erreicht haben. „Hier sieht man die ersten Seitwärtsbewegungen – raus aus den teuren Zentren der Metropolen.“ Eine Meinung, die die Dekabank als großer Immobilieninvestor teilt.

„Am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt, speziell bei Büros, scheinen die Preise vor allem bei Spitzenobjekten in der Tat ziemlich ausgereizt“, berichtet Deka-Immobilienexperte Torsten Knapmeyer. Noch sieht er das insgesamt hohe Preisniveau als gerechtfertigt an. „Deutschland erfüllt seine Rolle als sicherer Hafen in Europa.“ Interessant wird auf der Messe sein, welche Ausweichstrategien die Investoren entwickeln und bis zu welchem Punkt die Banken mitgehen.

Im Wohnungssektor mehren sich die Stimmen, die inzwischen von eindeutig zu hohen Preisen sprechen. Große börsennotierte Gesellschaften wie die Hamburger TAG Immobilien verkaufen lieber Portfolios, als noch weiter zu expandieren. Kasse gemacht haben auch die angelsächsischen Finanzinvestoren, die sich von ihren Beteiligungen an Immobilien-AGs getrennt haben: Fortress ist bei Gagfah ausgestiegen, Terra Firma bei der Deutschen Annington.

„Jetzt treten Investoren auf, die mit geringeren Margen kalkulieren können – Pensionskassen, Family Offices und so weiter“, erklärt Rechtsanwalt Beyer. Das habe entsprechende Konsequenzen für den Wettbewerb. Hinzu kommen Millionen an Kleinsparern, die im Niedrigzinsumfeld Chancen für eine eigene Immobilie wittern. Gerade in den Großstädten hat die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stark angezogen. Ist das die immer wieder beschworene Immobilienblase?

Die Branche wehrt sich gegen diese Wahrnehmung. „Deutschland hat keine Immobilienblase, sondern einen Nachfrageüberhang vor allem in beliebten Großstädten“, betont Thomas Zinnöcker, Vorstand beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), einem der großen Interessenverbände der Branche, und in Personalunion Vorstandschef der Wohnungsgesellschaft Gagfah. „Wir beobachten die Situation aber sehr genau.“

Als kontraproduktiv bewertet er die von der Bundesregierung auf den Weg gebrachte Mietpreisbremse. Sie sieht vor, dass ab 2015 in angespannten Gebieten bei einem Mieterwechsel die Miete nur noch soviel steigen darf, dass sie höchstens zehn Prozent teurer ist als eine vergleichbare Wohnung derselben Größe und Lage. Die Branche fühlt sich dadurch gegängelt: „Das beste Mittel gegen hohe Mieten ist immer noch Neubau und keine Mietpreisbremse oder andere Strangulierungen der Investoren“, sagt Zinnöcker. (rtr)