Lage, Finanzierung...: Lage, Finanzierung...: Tipps zum Wohnungskauf in Städten

Sie liegt zentral, ist aber nicht zu laut. Sie ist groß, aber nicht zu teuer. Klingt zu schön, um wahr zu sein? Ist es leider oft auch. Denn bei der Suche nach einer Eigentumswohnung in der Stadt sind Kompromisse meist unumgänglich. Und die echten Traumwohnungen sind meist unerschwinglich. Schließlich ist Wohnraum in Großstädten und Ballungszentren knapp.

„Die Suche einer Eigentumswohnung oder Eigenheims sollte deshalb über so viele Kanäle wie möglich gehen“, rät Amal Khalil vom Verband Wohneigentum in Bonn. Das Durchschauen von Zeitungen und Immobilienseiten im Internet sei der erste Weg. Ebenso können Bauträger und Banken Hinweise auf frei werdende Wohnungen geben. Und auch Freunde und Bekannte sind wichtige Tippgeber. „Viele interessante Wohnungen und Häuser kommen erst gar nicht auf den freien Markt, weil sie privat vermittelt werden.“

Im zweiten Schritt gilt es, unter den Angeboten auszusortieren. „Kaufwillige sollten wissen, welche Anforderungen sie an ihr neues Eigenheim haben“, erklärt Khalil. Am besten einigt man sich auf mindestens zwei Stadtteile, in denen man auf Dauer wohnen will.

Außerdem helfen klare Vorstellungen davon, wie viele Quadratmeter die gesuchte Wohnung haben muss und wie die Räume aufgeteilt sein sollen. Gibt es einen Balkon, Garten oder Parkplätze? „Junge Familien sollten hier die Familienplanung berücksichtigen“, empfiehlt Khalil.

Niedrige Sparzinsen, unsichere Krisenzeiten und der Wunsch, Herr im eigenen Haus zu sein – es gibt viele Gründe dafür, in Wohneigentum zu investieren. Gerade in Ballungszentren ist die Nachfrage nach Immobilien immens. Neben Vermögensschutz hoffen viele auch auf eine angemessene Rendite des eingesetzten Kapitals. Die aktuell niedrigen Finanzierungskosten sind dafür eine gute Voraussetzung. Ist Mieten angesichts der hohen Kaufpreise nicht inzwischen günstiger als Kaufen?

Interessant ist ein Vergleich der Vermögensentwicklung. Die ING-Diba hat dazu eine Beispielrechnung erstellt: Danach erwirbt ein Käufer Wohneigentum im Wert von 200.000 Euro. Er bringt 90.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein. Mit 20.000 Euro begleicht er die anfallenden Nebenkosten. Er nimmt ein Baudarlehen über 130.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren auf. Dafür zahlt er 3,4 Prozent Sollzinsen, die Anfangstilgung startet mit zwei Prozent. Die Rechnung unterstellt, dass die gleichen Konditionen in 15 Jahren ebenfalls gelten. Zugleich wird eine jährliche Objektsteigerung von 0,5 Prozent angesetzt.

Der Mieter zahlt für eine vergleichbare Wohnung monatlich 700 Euro Kaltmiete. Unterstellt wird eine jährliche Mietpreissteigerung von 1,5 Prozent. Der Mieter verfügt ebenfalls über Eigenkapital von 90.000 Euro, das er mit einer Verzinsung von durchschnittlich 2,5 Prozent pro Jahr anlegt. Abgeltungssteuer fällt nicht an, weil er das Geld geschickt auf seine Familienmitglieder verteilt.

„Bereits im ersten Monat spart der Käufer im Vergleich zum Mieter Geld“, rechnet Franz Lücke vor, Baugeld-Experte der ING-Diba. Er zahlt nur 585 Euro Kreditrate statt 700 Euro Miete. Wegen der Mietsteigerung wird der Abstand im Lauf der Jahre noch größer. „Bei der anvisierten Mietpreisverteuerung von 1,5 Prozent pro Jahr wird die Miete in 30 Jahren auf fast 1.100 Euro gestiegen sein“, sagt Lücke. Über 315.000 Euro hat der Mieter insgesamt an seinen Vermieter gezahlt. Demgegenüber steht der Wert seines Sparguthabens, das nunmehr 189.000 Euro beträgt. Unterm Strich hat der Mieter also einen Verlust von 126.000 Euro erzielt.

Und wie sieht es beim Immobilienkäufer aus? Der Immobilienwert ist inzwischen auf 232.280 Euro geklettert, zudem hat er über die Jahre rund 104.000 Euro weniger an monatlicher Belastung gezahlt als der Mieter. Diese Summe ist ausreichend, um so manche Reparatur oder Modernisierung am Eigenheim zu bezahlen.

Dann heißt es, das eigene Budget durchzurechnen. Die Höhe ist abhängig vom Eigenkapital und dem monatlich verfügbaren Geld für die Kreditrate, Hausgeld und mögliche Umlagen. „Wenn 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten durch vorhandenes Geld gedeckt werden können, ist das vorteilhaft“, sagt Stefan Walter vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Dabei sollte das monatliche Nettoeinkommen des Paares hoch genug sein, um auch einmal eine finanzielle Durststrecke durchzustehen. Sie kann zum Beispiel bei Arbeitslosigkeit, Elternzeit oder längerer Krankheit eintreten.

„Die Traumwohnung, bei der alles passt, wird man wahrscheinlich nicht finden“, meint Walter. Deshalb rät er, sich vorher Gedanken zu machen, wobei Kompromisse möglich sind und wobei nicht. Das kann zum Beispiel der Fahrstuhl, die Etage oder das Bad mit Fenster sein. Das Gesamtbild sollte dennoch stimmen. „Schließlich wird die Wohnung aller Voraussicht nach die größte Investition im Leben sein.“

Für die Besichtigung müssen Käufer sich genug Zeit nehmen. Es kann auch sinnvoll sein, einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, der etwa die Bausubstanz analysiert und einschätzt, ob Sanierungen notwendig sind. Ideal sind nach Angaben des Verbandes Privater Bauherren (VPB) zwei Besichtigungstermine. Einmal tagsüber an einem Werktag - dann zeigt sich, wie die Lichtverhältnisse im Haus sind und ob der Blick vom Balkon wirklich ins Grüne geht. Das zweite Mal sollte nach Feierabend oder am Sonntag sein. Dann sind die meisten Nachbarn daheim, und man hört, wie hellhörig die Wohnung ist.

Waschmaschinen, Klaviere, der Aufzug und auch fröhlich trappelnde Kinder sind zu dieser Zeit gut zu hören. Abends bietet sich laut dem VPB auch die Gelegenheit, die Nachbarn anzusprechen. „Zum einen muss man mit diesen Menschen auskommen, zum anderen wissen die Nachbarn oft Interessantes übers Haus zu erzählen“, erklärt VPB-Sprecherin Eva Reinhold-Postina. Beispielsweise kann man sie nach den Regeln zur Nutzung der Wasch- und Trockenräume fragen oder wo Fahrräder und der Kinderwagen untergebracht werden.

Es lohnt sich außerdem, einen Blick auf das Gemeinschaftseigentum zu werfen. „Hierbei ist zu klären, welche Sondernutzungsrechte es für Garten, Keller, Autostellplätze gibt“, erklärt Amal Khalil. Sie rät, die Angaben zu den Flächenangaben mit einem Zollstock zu überprüfen.

Ebenso sollten potenzielle Käufer sich das gesamte Haus anschauen. „Im Gegensatz zu einem Mietshaus geht der Kontakt mit den anderen Wohnungseigentümer über das freundliche Grüßen im Treppenhaus hinaus“, sagt Khalil. Schließlich teilt man die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum und kann hoffentlich gut zusammenarbeiten. „Wenn möglich, sollte auch das Gespräch mit Käufern anderer Wohnungen gesucht werden“, rät sie. Hilfreich kann ein Treffen mit dem Verwalter sein.

„In den Protokollen der Eigentümerversammlung zeigt sich, wie die Gemeinschaft funktioniert und wie einfach oder schwierig es ist, Beschlüsse zu fassen“, erklärt Khalil. Auch die Gemeinschaftsordnung sollte man einsehen, um zu wissen, welche Rechte und Pflichten auf den Käufer zukommen. „Wichtig für den Käufer sind auch die finanziellen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft“, ergänzt Eva Reinhold-Postina. Die Höhe der monatlichen Belastungen, Rücklagen und eventuelle Sanierungsvorhaben spielen hier eine entscheidende Rolle. Die Fragen kann auch der Verwalter beantworten.

Nicht immer steht die Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufes leer. Stefan Walter von Haus und Grund rät, bei vermieteten Eigentumswohnungen vorab zu klären, ob der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen will und zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt werden kann. „Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen bestehen Kündigungsbeschränkungen, die dazu führen, dass ein neuer Wohnungseigentümer mindestens drei Jahre warten muss, bis dem Mieter gekündigt werden kann“, erklärt der Rechtsanwalt. In Regionen mit Wohnungsraummangel könne diese Wartezeit bis zu zehn Jahren betragen. (dpa)

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