Immobilienmarkt: Immobilienmarkt: Frankfurt und München sind extrem teuer.

Berlin - Frankfurt und München zählen zu den Immobilien-Superstars der weltweit begehrtesten Metropolen. Die Preise für Wohnungen und Häuser in den beiden Städten zogen in den vergangenen Jahren – ausgehend von einem bereits hohen Niveau – nochmals kräftig an. In der bayerischen Landeshauptstadt mehren sich zudem Zeichen für eine Überhitzung des Marktes, also für eine Immobilienblase. Dies geht aus einer Untersuchung hervor, die die Schweizer Bank UBS am Donnertag veröffentlicht hat. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Als Merkmale eines überhitzten Immobilienmarktes zieht UBS vor allem zwei Indikatoren heran: Den Preisanstieg für Wohneigentum seit 2011 sowie das Verhältnis der Preise zu den durchschnittlichen Einkommen und Mieten. An der Spitze des “Blasen-Index“, der sich aus beiden Faktoren ergibt, steht die kanadische Metropole Toronto, gefolgt von Stockholm und München.

Auch in Vancouver, Sydney, London, Hongkong und Amsterdam werden Immobilien zu Preisen gehandelt, die mehr auf Spekulationen internationaler Investoren beruhen denn auf der dauerhaft vorhandenen Nachfrage und der Kaufkraft der Stadtbewohner. So stiegen die Preise in den genannten Ballungsräumen, die von UBS als „Superstars“ bezeichnet werden, seit 2011 im Schnitt um fast 50 Prozent, während Einkommen und Mieten um lediglich zehn Prozent zulegten.

In den übrigen zwölf Städten, die UBS unter die Lupe nahm, wurden Immobilien zwar ebenfalls teurer, aber längst nicht im gleichen Umfang: Dort lag der Preisanstieg seit 2011 bei durchschnittlich nur 15 Prozent. Diese abweichenden Entwicklungen sind laut UBS nicht mit unterschiedlichen Wirtschaftswachstums- oder Teuerungsraten zu erklären, sondern vor allem mit den Investitionen von Spekulanten aus aller Welt. Besonders Chinesen haben der Studie zufolge in den vergangenen Jahren Gefallen an Immobilien in Boom-Städten gefunden.

Den acht Spitzenreitern folgen sieben Städte, in denen es bereits ebenfalls zu erkennbaren Übertreibungen gekommen ist. Neben Frankfurt sind dies Paris, San Francisco, Los Angeles, Zürich, Tokio und Genf.

Angemessen bewertet werden Immobilien laut UBS in Boston, New York, Singapur und Mailand. Allein in Chicago sind Wohnungen und Häuser derzeit noch unterbewertet. Zudem wurden Immobilien in London, Mailand und Singapur 2016 billiger gehandelt als in den Jahren zuvor.

UBS rechnete anhand der örtlichen Lohnniveaus aus, wie viele Jahre ein gut ausgebildeter Arbeitnehmer zu den üblichen Löhnen arbeiten müsste, um mit seinem Entgelt eine 60 Quadratmeter große Wohnung in der Nähe des Stadtzentrums erwerben zu können. Diese Liste wird von Hongkong angeführt, wo beschäftigte Fachkräfte 22 Jahreseinkommen ausgeben müssten. Es folgen London und Paris mit 18 und 16 Jahren. Wegen der vergleichsweise hohen Einkommen sind es in München „nur“ neuneinhalb Jahre, in Frankfurt sechseinhalb.

Am vergleichsweise erschwinglichsten sind 60 Quadratmeter Wohnraum in Los Angeles und Boston, wo 5,5 Jahresgehälter zum Kauf ausreichen, sowie Chicago mit 4,5 Jahren.

UBS hat zudem errechnet, wie viele Jahresmieten notwendig wären, um die Wohnung zu kaufen. Hier liegen München, Stockholm und Zürich an der Spitze, wo rund 40 Jahresmieten den Kaufpreis des bewohnten Objekts zusammen zu bringen. Umgekehrt bedeutet das für die Käufer, dass sich ihre Investition allein über die Mieteinnahmen erst nach einem halben Jahrhundert wirklich rechnen.

Frankfurt liegt mit 30 Jahren im Mittelfeld, Chicago mit 16 Jahren am Ende der Tabelle. Für die Metropolen an Isar und Main deuten die Befunde auf eine bevorstehende Preiskorrektur nach unten hin. Nur wann? Das lässt UBS offen.