US-Gewerbeimmobilien US-Gewerbeimmobilien: Platzt die nächste Blase?
BERLIN/MZ. - Daraufhin meldete der Konkurrent Goldman Sachs, dass sein 1,8-Milliarden-Dollar schwerer Immobilienfonds "Whitehall Street International" 2009 fast einen Totalverlust erlitten hat. Und sogar die Deutsche Bank hat es in den USA böse erwischt: Ihr US-Immobilienfonds mit dem sperrigen Namen "Rreef America Reit III" ist zu einem Problemfall geworden. Wie Deutschlands größtes Geldhaus jüngst einräumte, musste die Bank den Fonds massiv stützen, um einen Kollaps zu vermeiden.
Die Beispiele dieser Not leidenden Fonds zeigen: In den USA ist längst eine neue Immobilienkrise entstanden. Doch diesmal geht es nicht um überteuerte Eigenheime für Durchschnittsamerikaner, die mit schlecht besicherten Krediten (subprime) die globale Finanzkrise auslösten. Jetzt sind die Gewerbeimmobilien betroffen. Aufgrund der Krise stehen in den USA zahlreiche Bürogebäude, Hotels und Einkaufszentren leer. Den Fonds, die in diesen Gebäuden investiert sind, entgehen deshalb hohe Mieteinnahmen. Zudem sind die Preise dieser Immobilien stark gefallen. Deshalb kamen die drei genannten Banken nun nicht um diese enormen Wertberichtigungen herum.
Weitere Fonds mit Hiobsbotschaften dürften folgen. Hinzu kommt: In den nächsten vier Jahren müssen nach Berechnungen des US-Kongresses Kredite im Gewerbeimmobilienbereich im Wert von 1,4 Billionen Dollar (über eine Billion Euro) refinanziert werden. Rund die Hälfte dieser Kredite ist aber inzwischen Not leidend, weil die Kreditsumme wegen des Preisverfalls inzwischen höher ist als der Wert der Immobilie.
Einer Studie von DB Research zufolge ist die Ausfallrate von Gewerbeimmobiliendarlehen seit 2006 von damals rund ein Prozent auf mittlerweile neun Prozent gestiegen. Noch rasanter ist der Anstieg der Ausfallrate bei so genannten Verbriefungen von gewerblichen Immobiliendarlehen (CMBS). Innerhalb nur gut eines Jahre schoss sie von etwa ein Prozent auf zuletzt rund sieben Prozent hoch. Pikant daran: Die Verbriefung (also das Zusammenschnüren von minderwertigen Eigenheimkrediten zu Paketen) und deren weltweiter Weiterverkauf hatten die Finanzkrise ausgelöst.
Die Folgen wären dramatisch: Immerhin summiert sich das Vermögen der deutschen Immobilienfonds auf knapp 90 Milliarden Euro. Doch selbst wenn die deutschen Fonds am Ende nicht betroffen sind, drohen für Deutschland schlimme Folgen durch die Krise der US-Gewerbeimmobilienfonds. Denn viele deutsche Geldhäuser sind mit hohen Milliardensummen an ihnen beteiligt. Experten schätzen den Anteil europäischer Banken am Markt für US-Gewerbeimmobilien auf insgesamt über 200 Milliarden Euro. Die genaue Höhe der Engagements deutscher Institute kennt zwar niemand, doch: "Einigen deutschen Banken drohen hier massive Verluste", sagt Bankenexperte Dirk Schiereck von der TU Darmstadt.
Es wäre eine bittere Analogie zum Ausbruch der Finanzkrise vor zweieinhalb Jahren: Damals hatte die Subprime-Krise sich verheerend auf deutsche Banken ausgewirkt: Zahlreiche Landesbanken sowie Geldhäuser wie die IKB oder die Hypo Real Estate (HRE) fielen ihr zum Opfer und konnten nur dank staatlicher Milliardenhilfen gerettet werden. Besorgt über die Entwicklung ist auch die deutsche Industrie. "Die Krise der US-Gewerbeimmobilien dürfte die deutschen Banken zusätzlich belasten", warnt BDI-Finanzexperte Reinhard Kudiß. "Kommt es zu Abschreibungen im großen Stil - wovon man leider ausgehen muss - wird sich das negativ auf das Eigenkapital der Banken auswirken." Das werde den Spielraum für die Vergabe neuer Kredite weiter einengen.
