Vor dem Kauf Vor dem Kauf: Die ersten Schritte zur Eigentumswohnung
Der Traum vom Eigentum scheint derzeit greifbar nah – denn die Zinsen sind niedrig. Doch wie lange noch? Und wer kann sich eine Wohnung überhaupt leisten? Immobilien-Käufer sollten vor allem eins tun: die Finanzierung realistisch berechnen, raten Experten. Die wichtigsten Fragen und Antworten:
Sollte ich überhaupt kaufen?
Die Zinsen sind niedrig, die Mietpreise in Ballungsräumen steigen – das Geld könnte man doch besser in eine eigene Wohnung investieren, denken sich viele. Nicht immer aber ist ein Kauf sinnvoll.
Grundsätzlich gilt: „Neben der Zinsentwicklung zeigt erst die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie, ob sich die eigenen vier Wände lohnen; ihre Lage ist dabei wesentliches Kriterium“, heißt es im Ratgeber „Eigentumswohnung – Auswahl und Kauf“ der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Dabei sollte klar sein: Je älter die Wohnung und das Haus in dem sie liegt, desto schneller steigen die Kosten für die Instandhaltung.
Es sind also ausreichend Rücklagen und ein gesichertes Einkommen notwendig, um den Kauf und die Nebenkosten zu stemmen.
Tipp der Verbraucherzentrale:Die Stiftung Warentest stellt im Internet einen kostenlosen Excel-Rechner bereit, mit dem Käufer kalkulieren können, ob sie weiter mieten oder kaufen sollten.
1. Altmarkkreis Salzwedel, Sachsen-Anhalt, 6,1 Jahre
2. Prignitz, Brandenburg, 6,9 Jahre
3. Salzlandkreis, Sachsen-Anhalt, 7,0 Jahre
4. Kyffhäuserkreis, Thüringen, 7,1 Jahre
5. Holzminden, Niedersachsen, 7,7 Jahre
6. Birkenfeld, Rheinland-Pfalz, 7,8 Jahre
7. Vogtlandkreis, Sachsen, 8,1 Jahre
8. Wunsiedel im Fichtelgebirge, Bayern, 8,2 Jahre
9. Vulkaneifel, Rheinland-Pfalz, 8,2 Jahre
10. Hof, Landkreis, Bayern, 8,3 Jahre
Wie treffe ich die richtige Auswahl?
Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, denkt bei der Auswahl der Wohnlage idealerweise auch an die Zukunft. „Neben Größe, Zustand, Ausstattung und Alter der Wohnung ist die Lage ein wichtiges Kriterium“, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Attraktive Standortfaktoren sind eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, sowie genügend Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Grünanlagen in der Nähe.
Je nach Lebensalter unterscheiden sich die Anforderungen an die Wohnumgebung aber. „Deshalb ist es wichtig, dass Kaufinteressenten eine Vorstellung von ihrer aktuellen Lebenssituation und der weiteren Perspektive haben“, sagt Wiech.
Gründe für den Immobilienkauf in der Fotostrecke:
Neben der Umgebung gibt es zahlreiche weitere Faktoren, die für Käufer einer Eigentumswohnung ausschlaggebend sind. „Statt zur Eigennutzung kann eine Wohnung natürlich auch als Kapitalanlage erworben und vermietet werden“, heißt es im Ratgeber „Eigentumswohnung“.
Allerdings sei der Immobilienkauf als Geldanlage mit Risiken verbunden: „Einnahmen und Aushaben lassen sich über Jahre hinweg nicht sicher kalkulieren.“ So könnten zum Beispiel die Mieteinnahmen sinken oder sogar ausfallen, wenn die vermietete Wohnung leer steht.
Im Ratgeber finden Verbraucher nicht nur weitere Suchkriterien, sondern auch Tipps zur Finanzierung. Verbraucher können den Ratgeber bei der Verbraucherzentrale bestellen.
Wie kalkuliert man beim Wohnungskauf, und wie teuer darf das Objekt sein? Antworten auf der nächsten Seite.
Wie kalkuliere ich beim Kauf einer Immobilie?
Oft zahlen Käufer eine Immobilie 20 bis 30 Jahre ab. In dieser Zeit können die derzeit günstigen Zinsen auch wieder steigen – etwa wenn die Europäische Zentralbank den Leitzins anhebt. Was sollten Käufer also beachten? „Verbraucher sollten ihre Finanzierung langfristig planen“, sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.
Wichtig ist vor allem, dass sie sich die Annuität – also die jährlichen Zins- und Tilgungs-Raten, sowie die Anschlussfinanzierung auch in Zukunft leisten können. Denn sonst platzt im schlimmsten Fall die gesamte Finanzierung.
In Deutschlands Städten sind die Preise für Eigentumswohnungen in den vergangenen fünf Jahren zum Teil enorm angestiegen. In Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern erhöhten sich die Quadratmeterpreise laut einer Untersuchung des Portals Immobilienscout24 um durchschnittlich 32 Prozent, wie die „Bild am Sonntag“ berichtete. Mit Abstand am teuersten sind Wohnungen in München. Die höchsten Steigerungen gab es in den Autostädten Wolfsburg und Ingolstadt.
In München kostet der Quadratmeter laut dem Bericht im Durchschnitt 4627 Euro und ist damit mehr als fünfmal so teuer wie etwa in Magdeburg mit 911 Euro. Über 3000 Euro pro Quadratmeter kostet demnach eine Eigentumswohnung in Freiburg (3200 Euro), Stuttgart (3088 Euro) und Frankfurt/Main (3030 Euro). Weniger als 1000 Euro müssen neben Magdeburg nur in Chemnitz (848 Euro) und Bremerhaven (958 Euro) bezahlt werden.
Die größten Steigerungsraten bei den Preisen verzeichneten der Untersuchung zufolge Wolfsburg mit einem Plus von 69,4 Prozent und Ingolstadt mit einem Anstieg von 67,8 Prozent. Aber auch in den Großstädten Berlin und Hamburg stiegen die Preise überdurchschnittlich, nämlich um 55,2 Prozent und 44,5 Prozent. Unter den 78 Großstädten gab es lediglich in Chemnitz ein leichtes Minus von 0,5 Prozent. Am geringsten waren die Preissteigerungen in den nordrhein-westfälischen Städten Gelsenkirchen (3,8 Prozent) und Oberhausen (5,8 Prozent).
Schwarz empfiehlt: „Ermitteln Sie zunächst, welche Rate Sie sich pro Monat leisten können.“ Ein Kassensturz hilft dabei: Wenn Kaltmiete und Sparbetrag bei 1000 Euro pro Monat liegen, dann ergibt sich daraus ein Jahresbetrag von 12.000 Euro. Schwarz rechnet vor: Diesen Betrag teilt man durch eine Annuität von 5 Prozent – bestehend aus 3 Prozent Tilgung und 2 Prozent Zinsen.
Daraus ergibt sich eine Kreditsumme von 240.000 Euro. Angenommen der Käufer hat zusätzlich 100.000 Euro Eigenkapital, dann steht ihm eine Summe von 340.000 Euro zur Verfügung.
Und wie teuer darf das Objekt dann sein?
Davon muss der Käufer rund 12 Prozent an Nebenkosten abziehen – also etwa 40.800 Euro etwa für Notar- und Makler-Gebühren, sowie den Grundbucheintrag. Damit ergibt sich ein Kaufpreis von 300.000 Euro. „Das Darlehen sollte bei einer Annuität von 5 Prozent mindestens eine Zinsbindung von 15 Jahre haben“, sagt Schwarz.
Bei einer Tilgungsrate von 3 Prozent ist dann etwa die Hälfte der Restschuld abbezahlt. Da die Höhe der Zinsen auch von der Höhe des Eigenkapitals abhängt, sollten Käufer mindestens 20 Prozent aufbringen, rät Schwarz.
Auch ohne Eigenkapital sei ein Kauf machbar: Aber nur wenn beide Partner ein sehr hohes Einkommen haben – sie also in den nächsten 10 Jahren gemeinsam etwa 6000 Euro Nettoeinkommen pro Monat haben. „Dann sollten die Käufer aber zusätzlich eine hohe Tilgungsrate von etwa 5 Prozent wählen“, sagt Schwarz. Denn sonst ist der Restschuldbetrag nach 15 Jahren Laufzeit noch sehr hoch. Die Anschlussfinanzierung könnte dann durch steigende Zinsen zu teuer werden.
Eine aktuelle Postbank-Studie rät, angesichts der möglicherweise bald steigenden Baugeldzinsen den Kauf einer Immobilie nicht mehr lange aufzuschieben: „Quer durch die Republik verlängert sich bei einem angenommen Zinsanstieg auf 3,5 Prozent die durchschnittliche Tilgungsdauer um sieben Jahre“, heißt es im „Postbank Wohnatlas 2015“. (gs/dpa)
Der Ratgeber „Eigentumswohnung – Auswahl und Kauf“ kostet 19,90 Euro und ist in den Beratungsstellen der Verbraucherzentrale NRW erhältlich. Für zuzüglich 2,50 Euro für Porto und Versand wird er auch nach Hause geliefert. Für 15,99 Euro steht er als E-Book zum Download bereit unter www.vz-ratgeber.de.
