Hausverkauf in Sachsen – den Immobilienwert bestimmen

22.09.2022, 14:06
Immobilien sind schon seit einigen Jahren nicht nur wertstabil - sie steigen im Wert! Wer sein Haus verkaufen will, dem kommt das natürlich zugute.
Immobilien sind schon seit einigen Jahren nicht nur wertstabil - sie steigen im Wert! Wer sein Haus verkaufen will, dem kommt das natürlich zugute. Foto: Pixabay © nattanan23

Die Immobilienpreise in Deutschland sind stabil, in manchen Regionen steigen sie sogar kontinuierlich an. Wer mit dem Gedanken spielt, sein Haus zu verkaufen, fragt sich deshalb: Was ist meine Immobilie wert? Wie viel kann ich dafür verlangen? Eine professionelle Immobilienbewertung schafft hier Sicherheit. Dabei gibt es einschlägige Internetportale, die online eine Wertermittlung durchführen, oder es gibt die Möglichkeit, einen Sachverständigen zu beauftragen, der eine qualifizierte Bewertung vornimmt. Onlineportale sind schnell und kostengünstig. Das Gutachten eines Sachverständigen ist allerdings fundierter, da der Experte über ein umfassendes Know-how verfügt.

Es ist wichtig, für den Verkauf den Preis realistisch einzuschätzen. Es gibt einige Interessenten, die wahrscheinlich fast jeden Preis zahlen würden. Doch die meisten Käufer sind eher preissensibel und sehen sich genau an, was sie da kaufen. Überzogene Preisvorstellungen können schnell dazu führen, dass die Immobilie sich nicht verkauft. „Neben der Lage einer Immobilie sind vor allem auch Baujahr, Grundstücksgröße, Wohnfläche und die wahrscheinliche Restnutzungsdauer wichtige Parameter“, so der Immobilien-Experte Andre Heid von der Heid Immobilien GmbH. Die Basis für den Grundstückswert bilden die Bodenrichtwerte, die in den letzten Jahren immer weiter gestiegen sind.

Eigentümer haben oft falsche Vorstellungen

Verkäufer wollen natürlich am liebsten das Geld, das sie einst in ihr Haus investiert haben, wieder zurückbekommen, oder sogar einen höheren Preis erzielen. Dabei überschätzen sie schnell den Zustand der eigenen Immobilie. Sie bedenken dabei nicht, dass auf den Käufer häufig noch weitere Kosten für dringende Modernisierungen oder für Renovierungsarbeiten hinzukommen. Für den Käufer spielen Zustand und Ausstattung des Hauses eine wichtige Rolle. Eine schlechte Energiebilanz oder ein Renovierungsstau muss sich natürlich auf den Kaufpreis auswirken. Für die Bewertung des energetischen Zustands eines Gebäudes ist laut Gebäudeenergiegesetz in Deutschland meistens ein Energieausweis notwendig.

Die Haken bei einer kostenlosen Wertermittlung

Bei einer kostenlosen Wertermittlung im Internet ist Vorsicht geboten. Die Anbieter haben meist andere Interessen. Sie wollen auf diese Weise an Objektinformationen kommen, Kundendaten sammeln oder Kontaktdaten bekommen. Meist steht finanzielles Interesse dahinter. Es gibt sogar Portale, die Immobilienpreise veröffentlichen, ohne dass dies der Eigentümer weiß. Dann kleben quasi Preisschilder an einzelnen Häusern, ob sie zum Verkauf stehen oder nicht. Diese Preise sind jedoch wenig aussagekräftig. Zentral Parameter, wie Baujahr, Wohnfläche oder Grundstücksgröße sind dabei nur Näherungswerte. Derartig geschätzte Preise sagen nichts über den Zustand oder den wirklichen Wert einer Immobilie aus.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Je nach Anlass für eine Immobilienbewertung unterscheiden Immobiliengutachter zwischen dem Verkehrswert einer Immobilie und dem Beleihungswert.

Der Verkehrswert ist auch gleichzeitig der Marktwert. Er stellt den möglichen Verkaufspreis dar. Da Immobilienpreise sehr stark von der Entwicklung von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt abhängen, ist der Verkehrswert eher ein punktueller Wert für den Tag der Wertermittlung. Der Preis für vergleichbare Immobilien kann sich innerhalb kurzer Zeit so stark verändern, dass schon wieder ein anderer Preis möglich ist. Wer Auskunft zum Verkehrswert seiner Immobilie sucht, braucht entweder ein Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten.

Der Beleihungswert ist im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung von Interesse, wenn die Immobilie die Finanzierung absichern soll. Dann muss der Gutachter feststellen, welchen Wert eine Immobilie langfristig hat, unabhängig von den starken Veränderungen am Immobilienmarkt. Je größer der Beleihungswert am Ende ist, umso besser ist das für die Kreditvergabe. Das Haus stellt eine gute Sicherheit dar.

Um den Verkehrswert einer selbst genutzten Immobilie zu bestimmen, ermitteln Gutachter daher den Sachwert einer Immobilie. Er setzt sich aus den gesamten, geschätzten Baukosten zusammen, zu denen der Bodenwert addiert wird. Dabei rechnet der Gutachter auch eventuell bestehende Abnutzungsverluste mit ein.

Vergleichswertmethode gängiges Verfahren

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders gut für vergleichbare Objekte, wie beispielsweise Reihenhäuser
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders gut für vergleichbare Objekte, wie beispielsweise Reihenhäuser
Foto: Pixabay © peggy marco

Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist recht aufwendig. Deshalb kommt in der Praxis sehr häufig das sogenannte Vergleichswertverfahren zum Einsatz. „Das Vergleichswertverfahren für Immobilien ist eine präzise Methode, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, die auf realen Kaufpreisen basiert“, erklärt Immobilienexperte Heid. In manchen Fällen gibt es allerdings nicht genügend Daten für einen Vergleich.

Datenquellen für die Ermittlung des Vergleichswertes können eigene Datensammlungen des Gutachters sein. Aber auch Marktberichte, aktuelle Angebote für vergleichbare Objekte, Fachzeitschriften oder kommerzielle Datenbanken können die notwendigen Informationen liefern. Eine weitere Möglichkeit sind aktuelle Ergebnisse aus Bietverfahren.

Sobald die passenden Datensätze gefunden sind, kann der Gutachter vergleichbare, dem zu bewertenden Haus sehr ähnliche Objekte zusammenstellen und entsprechende Werte ermitteln. Im nächsten Schritt sind wertbeeinflussende Merkmale der Immobilie zu berücksichtigen.

Das Vergleichswertverfahren ist grundsätzlich für alle Immobilienarten möglich, wenn ausreichend viele Informationen zum Verkauf oder Kauf vergleichbarer Objekte vorliegen. Es eignet sich besonders gut für Einfamilien- und Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Grundstücke und Eigentumswohnungen.

Professionelles Wertgutachten kann sogar kontraproduktiv sein

Dass ein Sachverständiger ein Wertgutachten für eine Immobilie erstellt, ist nur dann sinnvoll, wenn der Wert der Immobilie rechtlich relevant ist, beispielsweise bei Erbstreitigkeiten, bei einer Scheidung oder bei der Berechnung der Schenkung- oder Erbschaftssteuer. Bei einem Hausverkauf kann ein umfangreiches Wertgutachten sogar hinderlich sein. Kaufinteressenten können davon ausgehen, dass es sich bei dem Gutachten um eine Gefälligkeit gehandelt hat.

Fazit

Um einen ersten Eindruck von einem realistischen Preis zu bekommen, können zukünftige Verkäufer sich zunächst anschauen, welche Preise ähnliche Immobilien in derselben Straße oder demselben Viertel erzielt haben. Eine Orientierung geben auch Internetportale. Auch die Internetseite eines ortsansässigen Immobilienunternehmens kann als erste Anlaufstelle dienen. Um eine kostengünstige und realistische Preiseinschätzung zu bekommen, ist es ratsam einen Immobilienexperten zu beauftragen den möglichen Verkaufspreis mithilfe des Vergleichswertverfahrens zu ermitteln.